关于共有房产继承的问题分析

共有房产一般都是夫妻共同拥有，如果一方出现死亡的情况，就会出现共有房产继承的问题，那么共有房产如何继承呢?共有房产继承应注意哪些问题呢?对于这两个问题，我们在下文就为您简要分析一下，希望对您有所帮助。

一、共有房产如何继承

被继承人如果没有对他的遗产如何分配等问题立有合法有效的遗嘱，其遗产将会根据法律直接规定的继承人范围、继承顺序、遗产分配原则进入继承程序，即先由第一继承顺序中有继承权的继承人继承，其他继承人不继承。

如果被继承人生前生前立有符合法律规定的合法遗嘱，此时依据遗嘱继承优先于法定继承的原则，被继承人的继承人及各继承人应继承遗产的份额都按照遗嘱的内容来确定。

遗赠就是被继承人生前通过遗嘱的方式，把自己遗产的一部分或者全部赠给国家、社会或者法定继承人以外的其他人。遗赠优先于法定继承，所以在有合法遗赠的情形下不适用法定继承。

根据继承法中遗产的规定，被继承人的遗产只能是个人财产，所以被继承人如果是房屋的共同所有人，继承人继承的只是该房屋的共同所有权，一般情况下不能要求分割，只能在其他共有人同意的情况下才能分割。此时，如果继承人是多人，则所有有资格继承的继承人又对被继承人的房屋共同所有权形成新的共同共有关系，同样的对于该部分遗产也只能在全体继承人同意的情况下才能进行分割，分配份额一般是平均分配。综上，继承人分割的是共同共有房屋的一部分，所以其分割前提必须是其他共有人一致同意。

二、房产继承应注意哪些问题呢?

1、正确划分遗产和家庭共有财产。房产继承，同其它遗产继承一样，是指依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。房产继承，是所有权及使用权继受取得方式的一种。继承遗产的人，必须是被继承人的合法继承人，即法定继承人或遗嘱继承人。继承人依法取得的遗产，必须是被继承人生前个人所有的合法财产或者是依法可以继承的其它合法财产权益。不能把家庭共有财产、夫妻共有财产以及合伙财产不加分割作为遗产来继承。像这样的财产必须分割以后属于死者个人所有的部分才是遗产。一切非法所得的财产不属于遗产，不得继承。对此，《继承法》第二十六条已有明确的规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。”在公证实践中，特别是房产部门出具的临时产权证明以及私房产权证要特别注意(由于历史原因，八十年代房产部门对私房进行换证时，许多共有人已去世的，未列在产权证上，但在房产部门的底册上明确记载是共有人)，对被继承人遗产的核实，应具体参照拆迁协议、房产部门的房产档案底册、购房合同等应认真审查清楚，正确划分遗产和家庭共有财产，为房管部门作好把关服务工作。

2、有下列情形之一的，遗产的有关部分适用法定继承：

(1) 遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃受遗赠的;(2) 遗嘱继承人丧失继承权的;

(3) 遗嘱继承人、受遗赠人先于遗赠人死亡的;(4) 遗嘱无效部分所涉及的遗产;

(5) 遗嘱未处分的遗产;

(6) 没有遗嘱或遗赠扶养协议的。

(7) 遗嘱继承人或受遗赠人，无正当理由，不履行遗嘱中的合法义务，被人民法院取消遗嘱继承权或受遗赠权的;(8)为胎儿保留之特定遗产份额，如果胎儿出生时是死体的，其特留份额适用法定继承。

3、关于法定继承人的顺序和范围。

我国现行法律所规定的法定继承顺序是：

第一顺序继承人包括：配偶、子女、父母、对公婆尽了主要赡养义务的丧偶儿媳和对岳父岳母尽了主要赡养义务的丧偶女婿;第二顺序继承人包括：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人的，由第二顺序继承人继承。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应均等;对有特殊困难或缺乏劳动能力的继承人，应予以照顾。在这里应注意，在收养关系中，收养他人为养孙子女的，根据最高人民法院在《关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》的第22条规定，可视为养父母与养子女的关系，互为第一顺序继承人。

4、关于代位继承问题。

代位继承是指被继承人的子女先于被继承人死亡，被继承人的子女的晚辈直系血亲可以代替被继承人的子女继承被继承人的遗产。代位继承有以下必备条件：

(1)被代位人必须是被继承人的子女。

(2)被代位人必须先于被继承人死亡。

(3)被代位人必须末丧失继承权。

(4) 代位人须为被代位人的晚辈直系血亲。

(5) 代位继承须发生在法定继承中，遗嘱继承不适用代位继承。

在代位继承中，被继承人的孙子女、外孙子女、曾孙子女、外曾孙子女都可以代位继承，代位继承人不受辈数的限制。被继承人的养子女、已形成扶养关系的继子女的生子女可代位继承;被继承人亲生子女的养子女可代位继承;被继承人养子女的养子女可代位继承;与被继承人已形成扶养关系的继子女的养子女也可以代位继承。

5、在公证实践中，应着重注意对遗产及其继承人范围的调查核实。

在办理法定继承公证时，应注意通过户籍管理部门、被继承人和继承人所在单位、街道、邻居或其他知情人进行调查、核实，防止遗漏合法继承人。法定继承公证的调查取证的重点：

(1) 当事人谈话笔录，应通过询问当事人，以查明当事人及被继承人的身份、被继承人和已死亡继承人的死亡情况、被继承人的亲属关系、被继承人生前有无遗嘱或遗赠扶养协议、被继承人的遗产凭证、有无在外地和域外的继承人、以及有无对被继承人生前尽了主要赡养义务的丧偶儿媳和丧偶女婿、和继承人是否继承的意思表示等。

(2)证人调查笔录

通过询问证人，以核实被继承人的死亡情况、被继承人的亲属关系、被继承人生前有无设立遗嘱的情况等。在询问当事人和查阅被继承人档案时，应当有意识地寻找证人线索，证人应当找不属于继承人或受益人的被继承人的同事、旁系亲属、邻居等。

(3)人事档案摘记

在当事人前来咨询和正式申请继承公证时，应当让当事人提供或者补充被继承人生前所在单位人事部门、派出所、居委会或村委会出具的被继承人的亲属关系证明，医院等机构出具的被继承人死亡的证明等。单位出具的证明务必核实，或与其它证据材料印证无误后才能使用。因为有的单位并无人事档案，仅凭当事人意见开证明，有的单位虽有人事档案，但经办人没有认真核对档案就开证明，有的居委会、村委会对新来的居民根本不了解，其证明的可信度不高，还有个别当事人私自篡改单位出具的证明。比如，在实践中，往往公证当事人为图省事到单位开证明时故意不写或漏写继承人，或者是当事人在单位出具的证明后私自添上其公公、婆婆已去世的字样，篡改了单位证明，如果公证处没有认真履行审查核实的职责，也是引起错证的原因之一。应通过到被继承人生前所在单位组织、政工、人事或劳资部门查阅其干部或职工档案，以核实被继承人的死亡情况、被继承人的亲属关系等。

(4)核对书证、视听资料、物证等证据材料

到有关单位查询、核对被继承人的房屋所有权证、土地或宅基地使用证、股票或股票对帐单、债券、银行存款单等遗产凭证的真伪，向经办公证处或见证人核对遗嘱、遗赠扶养协议及相应录音、录像资料的真伪，通过查档核对遗嘱人、遗赠人的照片、笔迹、印鉴等是否一致。

(5)、 电话、传真核实

通过电话、传真向有关单位和个人核实被继承人的死亡情况、被继承人的亲属关系等。电话核实情况，也应制作笔录以备查。应记录核实开始和结束的准确时间，受话人的电话号码、姓名、单位、职务等，先让其自己陈述，再重点询问。

(6)死亡及死亡的日期、地点。

被继承人死亡是继承人继承的前提之一，必须查清。被继承人死亡的日期、地点一般依据公安机关和医院确认的自然人的死亡证明。根据法律规定和公证实践，被继承人的死亡事实可以依据以下一种或几种证据加以综合确认：

①有关医院出具的死亡证明;

②殡仪馆出具的火化证、公墓证;

③被继承人生前户籍所在地派出所出具的死亡注销户口证明;

④死亡人员丧葬费、抚恤金审批表。该审批表要经死者生前所在单位、上级主管部门、人事局或财政局或民政局审批盖章，可信度较高;

⑤死亡公证书;法院宣告死亡判决书;

⑥有关单位或居委会、村委会出具的死亡证明。此类证明不宜作为认定被继承人死亡的唯一证据，但是可作参考使用。

继承从被继承人死亡时开始。被继承人的死亡日期还是界定遗产数量、遗嘱或遗赠扶养协议生效的重要事实。死亡日期根据上述死亡证明确定。被宣告死亡的人，判决宣告之日为其死亡的日期。

根据《公证程序规则》第十二条第一款“公证事项由当事人住所地、法律行为或者事实发生地的公证处管辖”的规定，被继承人死亡事实发生地可以成为其主要动产的公证管辖地。被继承人的死亡地点可以根据上述死亡证明确定。

共有房产继承需要注意很多问题，共有房产配偶需要继承一半房产，剩下一半才是由法律规定的顺位继承人继承，而且在实践中还会出现代位继承的现象。所以，继承是很复杂的事情，若需要法律帮助，我们建议登录网站找专业律师服务。

·很多购房者在验房的时候才发现其实所购买的房产质量不合格，但此
      很多购房者在验房的时候才发现其实所购买的房产质量不合格，但此时首付款都已经交了，并且向银行按揭申请的贷款也已经批准下来，因此就认为肯定无法退房。那遇到购买的房产质量不合格要怎么办才好呢？请跟随我们一起在下文中进行了解吧。 一、购买的房产质量不合格要怎么办 根据最高人民法院《关于审...

·买房时下成了很多人都要考虑的问题
      买房时下成了很多人都要考虑的问题，其实在买房时一般都可能遇到先交定金，再签合同的情况，很多人在在交了定金后，可能要看到了好的，就想退房。 根据《民法通则》、《合同法》及《担保法》的有关规定，“定金”是一种为了缔结合同或履行合同而采取的一种担保形式。如为缔结合同而设的“定金”，则...

·房屋买卖新政策有哪些？
      近年来，房子作为不动产资产一直是倍受欢迎的投资类型，房屋买卖热度持久不下，房屋买卖新政策也一直是人们热议关注的话题，对于如此与我们生活息息相关的内容，我们已经整理出关于房屋买卖新政策来呈现给您了，一起来了解一下吧。 一、房屋买卖新政策规定 关键看房屋是否满2年、卖方是否唯一住...

·夫妻单方债务可以卖房吗？
      夫妻单方债务可以卖房吗？夫妻一方个人债务，法院有权利执行夫妻共同房产中一方的份额。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条：对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民...

·租房的正规流程是怎样的
      实践中，不管是买房还是租房，此时都会有一定的流程，当事人只有按照规定的流程来办理了，那么才有可能顺利的租赁到满意的房屋。那具体来说，租房的正规流程是怎样的呢？我们整理了相关资料，马上在下文中为你做详细解答。 一、租房的正规流程是怎样的 (一)双方签订租赁合同。 (二)房主查看...

·婚前按揭房婚后加名加不了吗
      婚前按揭房婚后加名加不了吗 一、婚前按揭房婚后加名加不了吗? 婚前按揭房婚后一般是可以加名字的，婚后房产证加上名流程： 1、带好三证：结婚证、身份证、房产证的原件和复印件 2、去房管局大厅排号等待，交纳80元工本费，5月贴花费、25元制图费。 3、10个工作日之后去房管...

·一、开发商可否单方解除商品房买卖合同吗？
      一、开发商可否单方解除商品房买卖合同吗？ 开发商不可以单方违约解除房屋买卖合同除非买家有违反合同并且达到可以解除合约的条件 (一)、有哪些情况下可以解除房屋买卖合同 1、当事人协商一致，就可以解除房屋买卖合同; 2、约定的解除条件成立时，就可以解除房屋买卖合同; 3、因...

·需要房屋他项权利怎么申请？
      需要房屋他项权利怎么申请？ 您都知道房屋所有权那有人知道房屋他项权利是什么嘛?简单的讲房屋他项权利包含典权、抵押权和租赁权等，典权要签订典契，约定赎回时间如果超多约定时间不赎回的就会改典为买。抵押权常见的的是抵押贷款，那么房屋他项权具体怎样办理，就由我们给您简单介绍下。 申请...

·什么是商品房预售
      

商品房预售也称楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。商品房预售具有以下特征：

...

·拆迁范围的房屋可以买卖吗，需要什么手续呢？
      拆迁范围的房屋可以买卖吗，需要什么手续呢？ 　　一、拆迁范围的房屋可以买卖吗，需要什么手续呢? 　　拆迁范围内房产不能买卖的，一般纳入拆迁范围的房屋都会被冻结不能进行买卖交易。列为拆迁范围的房产，属于不动产物的属性发生变化，所以不能办理过户或登记变更手续。 　　《国有土地上...

·根据我国法律规定房东不退押金找谁投诉？
      根据我国法律规定房东不退押金找谁投诉？ 可能对于刚刚从高校走出来的毕业生来说，租房的经历是您都所有的。但是，在租房子的时候也经常会遇到一些问题，比如说最常见的就是签定合同。还有就是押金的问题，很多人都想要了解一下。根据我国法律规定房东不退押金找谁投诉? 一、根据我国法律规定房...