农村宅基地房屋买卖合同无效的解决办法

农村宅基地房屋买卖合同无效的解决办法合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过借的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。目前，农村房屋买卖合同纠纷诉至法院的，大多数是售房者因土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动，作为原告主张合同无效，要求返还房屋。如果法院支持了他们的诉讼请求，无疑在无形中助长了故意毁约行为的发生。1、对于无效农村房屋买卖合同未实际履行，尤其是房屋尚未交付的，可判决出卖人向买受人返还所收取的房款。2、对于无效农村房屋买卖合同已经履行，双方当事人就房屋是否返还可达成一致意见的，法院可以尊重双方的意思选择。对于双方一致意见同意返还房屋
，则可以判决买受人返还房屋，出卖人返还房款。对于当事人双方一致同意不返还房屋的，可以按双方对合同确认无效后如何具体处理的协议意见处理，即也可以不返还房屋。3、对于无效房屋买卖合同已经履行，双方对合同确认无效后的处理我法达成协议，法院可判决确认买卖合同无效，但是驳回出卖人要求返还房屋的诉讼请求。如果买受人反诉出卖人赔偿合同无效所造成的损失时，法院可依据双方过错程度，支持相应的反诉请求。(1)农村房屋买卖中，出卖人作为原宅基地的使用权人，其售房行为隐含了放弃宅地使用权的意思表示。任何法律、行政法规均无使用权人放弃宅基地的禁止性规定，且弃权行为作为单方法律行为，亦无须他人(包括宅基地所有权人)的意思表示。随着房屋的交付，出卖人的弃权行为也发生的法律效力，弃权行为一经发生法律效力，能否撤销，就取决于买受人的态度。即双方发生纠纷后，如果买受人同意返还房屋，说明出卖人还有撤销弃权行为的条件;如果买受人不同意返还房屋，那么，出卖人就丧失了撤销弃权行为的条件，根据“房地一致”原则，出卖人因放弃宅基地使用权而丧失了房屋所有权，无权再向买受人提出返还房屋要求，其返还房屋的诉请当然得不到法院的支持。同亲道理，村集体经济组织因收回宅基地使用权而取得房屋所有权，所以只有村集体经济组织才有权以农村房屋买卖合同无效为由，请求法院判令买受人返还房屋。(2)按所有权原理，村集体经济组织(主要指村委)因收回宅基地使用权而取得房屋所有权，应给予原房屋所有权人(即出卖人)相应的补偿款。补偿款的数额可以是无效合同中约定的房款数额，也可以是评估机构出具的房屋评估价格。“补偿额=无效合同中房款额”的依据是，即然出卖人以该房款额将房出售，说明其认同该款额为房屋的价值;“补偿额=房屋评估价格”的依据，无效合同中房款额对村委无约束力，村委可按评估机构出具的房屋评估价格支付补偿款，村委会如从出卖人处收回房屋，应向原房屋所有人支付补偿款;村委如从买受人处收回房屋，买受人支付的房屋可视为替村委垫付的补偿款。因为村委如允许买受人继续居住，双方事实上形成了新的法律关系—房屋租赁关系。买受人为村委垫付的补偿款(对村委的债权)与应向村委承担租金(对村委的债务)可相互抵销。(3)买受人因无效合同未取得房屋的所有权，其损失可根据过错责任向出卖人主张赔偿。4、无效房屋买卖合同所涉农村房屋征地拆迁的处理。《土地管理法》第48条规定，征用土地的，按照征用土地的原用途给予补偿;征用其他土地(耕地外的土地，应包括宅基地)的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。《土地管理法实施条例》第26条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地合法权益。据此，按一般法理推论，出卖人的宅基地使用权已经放弃，而买受人又未取得宅基地的使用权，故征地拆迁时，对于涉及宅基地相应部分的征地补偿利益无需再给予买卖双方，房屋相应部分的补偿及安置利益应当归于买受人，视为出卖人因宅基地的弃权及房屋的转让而一并让与了房屋征地拆迁的补偿安置利益。但是，农村房屋补偿安置利益是与宅基地的合法使用人的集体经济组织成员资格或者身份联系在一起的，非合法的宅基地使用人则依法不得享有此征地拆迁补偿的利益。现实征地拆迁中政府及相关用地部门或者单位一般仍然会认可农村房屋的出卖人为征地拆迁对象，并且也只认可按出卖人的身份及其家庭人员的情况而给予其补偿安置待遇，而不会按违法占地的买受人的情况给予补偿安置。这样处理实质上是土地主管部门同意出卖撤销其宅基地使用权弃权处分的行为，认可其仍然享有宅基地使用权。此时的纷争或者
诉讼不再是无效房屋买卖的返还问题，而是补偿安置利益的归属及其分配的争议问题。对此类纠纷，一般认为可以按以下原则处理;(1)无效房屋买卖合同中房屋可视两只折价转让地买受人，买受人虽然不能取得合法的房屋所有权，但是其仍然可以享有依附于无效合同权责关系的债权性财产权利;同时，出卖人所取得的房款中，实际上包含了宅基地部分的非法收益，在拆迁时于买受人一方而言构成无效房屋买卖合同中的损失。因此，对作为房屋征地拆迁中价值转换形式的补偿安置利益，买受人应当享有一定的权利。一是房屋作价款(一般是房屋重置价结合房屋成新情况)应当归买受人所有;二是带有出卖人身份性质的安置利益，政府及相关用地部门一般会确认归于出卖人，则出卖人应当以其中一部分作为对买受人因无效合同所致安居利益损失的赔偿。在审理过程中应当综合考虑公平诚信原则，根据导致房屋买卖合同元首的过错情况，出卖人家庭成员拆迁受益情况以及买受人现实的居住情况，合理分配安置利益的归属，一般情况下，买受人可以获得安置利益中的大部分。(2)根据安置利益的不同形态，可以作不同的处理。如果安置利益
经济补偿，则可以由买卖双方分别取得补偿款，性质上是安置补偿款归出卖人，由出卖人以其中一部分对买受人予以赔偿。如果安置利益是优惠购买安置房屋，则可以按安置房市场价与优惠价之间的差价由双方分得。如果安置利益是另行安排给出卖人集体宅基地或者连带房屋的，则应当由出卖人给买受人适当的居住利益损失的赔偿。(3)对于农村房屋买卖涉及征地补偿安置的处理，一般应当尊重政府部门的处理民协调，并尊重房屋买卖双方的协议。农村宅基地房屋买卖合同无效可以向人民法院提起诉讼，法院会根据买卖合同是否实际履行来根据情况判决，同时也会考虑双方的意见。当村集体组织收回宅基地所有权时要根据规定给予原房屋所有权人相应的补偿，农村宅基地房屋买卖经常会因为房屋涨价等产生纠纷，在产生纠纷时法院会运用法律来避免当事人利益失衡

·土地使用权的到期缴税的规定是什么
土地使用权的到期缴税的规定是什么我国人民在这土地进行使用的时候，都是在办理土地使用证以后，并且交纳相应的税费，才可以合法的拥有土地的使用权。日常生活当中，很多人对于土地使用权交税的相关问题并不清楚，所以我们将详细的为您介绍土地使用权的到期缴税的规定是什么?您可以一起来学习一下。 ...

·江西关于征地补偿标准是怎样的？
江西关于征地补偿标准是怎样的？江西关于征地补偿标准农村土地征收赔偿标准由土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费构成。一、土地补偿费土地征收的土地补偿费是如何计算的呢?土地补偿费一般为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。二、土地征收的安置补助费按照需要安置的农...

·农村征地补偿标准方式是如何规定的？
根据相关的法律信息，我们可以知道，对于民事主体，在土地被征收之后，是可以得到相应的补偿款额的，农村生活的村民，一般不了解相关的法律知识，故而不知道农村征地补偿标准方式是如何规定的，故而无法判断征收单位支付的补偿金额是否正确，所以本站我们给您整理了下列相关信息。农村征地补偿标准方...

·拆迁时没有土地使用证的赔偿是否进行？
拆迁时没有土地使用证的赔偿是否进行？当今社会，拆迁是对原来公民拥有的旧房子进行拆除，然后改造进行新建房屋，在我们的现实生活中，拆迁的时候回面临着许多的困难，比如说拆迁时没有土地使用证的赔偿是否进行？那么，接下来我们将为您详细的介绍一下拆迁时没有土地使用证的赔偿是否进行这个问题以及...

·2023农村土地赔偿标准是怎么确定的?
近年来，我国基础设施建设取得了巨大成就，国家修建了大量的高速铁路。在铁路项目筹备之前，建设部门要对沿线的农村土地进行征收。涉及到的村民，可以拿到一笔征地补偿款，各地也有具发放标准。那么，农村土地赔偿标准是怎么确定的?下面我们通过本文做个具体了解。一、农村土地赔偿标准是怎么确定的?...

·宜昌征地补偿标准2023年是多少
宜昌征地补偿标准是多少?湖北省宜昌市城区土地共分为三类：一类区片区片范围：西陵去窑湾乡(含西陵经济开发区)、峡口风景区、伍家岗区伍家乡、宜昌高新技术产业开发区(东山园区)。补偿标准：耕地：58380元/亩;菜地：64218元/亩;果园：64218元/亩;茶园：64218元/亩;精...

·天津市农村拆迁土地补偿标准是怎样的
天津市农村拆迁土地补偿标准是怎样的随着经济的不断发展，国家更加关注各个地区的城市化建设，在平时的生活中，人们经常会遇到政府因为城市建设要进行拆迁的情况，根据我国相关法律的规定，拆迁是需要给予一定的补偿的，每个地区可能标准不一样，那么天津市农村拆迁土地补偿标准是怎样的呢？我们来了解...

·集体土地使用权确权申请书范本是怎样的？
集体土地使用权确权申请书范本是怎样的？集体土地使用权确权申请书范本申请人：××，××，××××年××月××日生， ×族，××人，农民，住××××。被申请人：××，××，××岁，×族，×× 人，农民，住××××。申请确权的目的：请求×××人民政府依法确认原××村××组×...

·子女的实际需要、父母双方的负担能力、当地的实际生活水平决定
子女的实际需要、父母双方的负担能力、当地的实际生活水平决定。1、有固定收入的，抚育费一般可按其月总收入的百分之二十至三十的比例给付。负担两个以上子女抚育费的，比例可适当提高，但一般不得超过月总收入的百分之五十。2、无固定收入的，抚育费的数额可依据当年总收入或同行业平均收入，参照上...