房产权属状态知多少

商品房：指直接从开发商手中购买的房产，这种房屋的建设用地一般是通过出让的方式获得，开发商在取得土地使用权时向国家支付了土地出让金，个人在购买房产时，房价里亦包含了土地出让金，再转让时，不用再补交土地出让金，买卖双方只负担规定的税费即可，这种产权即俗称的“大产权”。以海淀区为例，此类产权房的房产证编号为“海私字第×××号”。

　　在二手房市场上，已经转让过的“小产权”房以及以市场价购买的公有住房，再转让时，等同于商品房（“大产权”房）。已经转让过的“小产权”房的房产证编号为“海私移字第×××号”。

　　已购公房：指在房屋改革过程中，已经购买为私人产权的原公有住房。此类房屋的建设用地大多是以划拨的方式取得的，原单位未支付土地出让金，个人购买时房价里也没有包括土地出让金。再转让时，得补交土地出让金。俗称“小产权”。根据购买时支付的价格不同，有以标准价购买和以成本价购买之分。以成本价购买的房屋，其房产证编号为“海私成字第×××号”。以标准价购买的房屋，其房产证编号为“海私标字第×××号”，转让时须再补交6％的价款后方能和以成本价购买的房屋一样出售。

　　经济适用房：经济适用房也是直接从开发商手中购买、因此是一种特殊的商品房。与一般的商品房相比，政府免收了土地出让金（个人购买时房价也没有包含土地出让金），减免了开发商的一些税费，限制了开发商的利润率，因此房价偏低。同时限制了购买人群，只有符合一定条件的人才能购买。再转让时，购买人不再受限，但是得补交土地出让金。从这个角度上讲，经济适用房应属于“小产权”。

　　直管公房：指属于北京市直接管理的已购公房。根据目前的政策，直管公房可以上市交易，原产权单位不得阻挠，交易过户手续的办理及交易税费比较明确。

　　自管公房：指中央直属或企事业单位自管的已购公房。根据目前的政策，自管公房经原单位同意的可以比照直管公房上市交易，事实上，中央直属的一般都不能上市交易，带“国字头”的企事业单位自管公房，有的单位同意上市，有的则不行。

　　使用权房：指市民租住公有住房，因此享有使用权的房屋。使用权房的转让，目前还只是试点，相关手续及税费不是很明确。

　　二手房，通俗点说，二手房即个人（也可能是单位或组织）购买之后再卖出来的房屋。主要是区别于开发商直接卖出的房（即“一手房”）。前述各种权属状态的房屋都可以成为二手房。

　　由于二手房市场上已购公房的交易量比较大，许多人甚至误以为二手房就是已购公房，其实，二手房中的商品房所占比例越来越大。与已购公房相比，二手商品房一般比较新，户型结构更合理，价格相比于同类一手房优势更为明显，许多房主由于特殊原因出售，即使刚买从未住过，出售时也比市场价低出许多。许多时候，买同一个楼盘（或同类型）的一手商品房，远不如买一套二手商品房。

·不能办理房产证的原因有哪些？
      不能办理房屋产权证既有开发商的原因，也有购房者的原因。
对于开发商而言，不能办理产权证的主要原因有：
①利用集体所有土地开发的项目。
②未经立项批准的项目。
③未取得规划审批的项目。
④没有销售许可证又无产权证的房屋。
⑤未经验收或验收不合格的...

·合伙买房如何避免风险，合伙买房的风险怎么避免？
      合伙买房存在着一定的风险，如果共同购买一套商品房，那么上方都是是房屋共有人，房屋权属证书中会体现房屋共有人和共有份额，另外双方可以申请颁发房屋共有权证。
    合伙买房如何避免风险：
   ...

·房改房买卖合同效力怎么界定？
      1. 房改房又称已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。 2. 房改房在交易方面确实与商品房有所区别。一般来说，职工个人取得房改房产权时支付的价款都不是房屋的市场价，而是标准价或者成本价。职工...

·.承租人未经出租人同意擅自改变房屋结构，出租人能否解除合同？
      1.王炳方（化名）与黄明艳（化名）于2013年9月23日签订了房屋租赁合同，约定王炳方将其位于南宁市某区别墅出租给黄明艳使用，租期五年一个月，自2013年12月1日起至2018年12月31日止，年租金120000元，按半年支付。房屋使用用途为办公场所。合同签订时承租人支付保证金1...

·什么是地籍和产籍?
      我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与记录，包括了土地产权 的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程中产生的各种图 表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。...

·买了公共保障性住房，合同有效吗？
      1. 刘某某通过北京某房产集团公司（以下简称：某房产公司）的宣传得知该公司在出售范庄在建楼房，于是到售楼处了解情况，工作人员介绍了该在建楼房可以办产权，系商品房以及楼房的户型、面积、房款等相关情况，刘某某在该公司的宣传之下就相信了该楼房是商品房可以办理过户手续，遂于2012年5月...

·签了《房屋拆迁安置协议》，逾期交房的违约金怎么计算？
      1. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》其中规定： 第十五条，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有...

·买卖公房承租使用权，转让合同是否有效？
      1. 《城市公有房屋管理规定》明确禁止自由转租和买卖公房使用权，现在允许公有住房公开有偿转让必然和该规定相冲突。第一，公房使用权是一种他物权，属用益物权，从其法律特征上看，是允许转让的，需要明确的是该处的转让，是指房屋的使用权转让，并未对产权人的产权造成任何侵害；第二，按照《合同...

·房产中介未尽审核义务，能否主张居间费？
      1. 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在居间的过程中，居间人必须将有关合同订立的事项如实向委托人报告，而在日常生活中，中介出于促成合同成立，赚取佣金的目的，往往难以做到如实的报告，造成委托人的损失。那么在居间人存在过错的...

·村民申请宅基地需要哪些条件？
      农村村民有下列情形之一的，可以申请宅基地： (1)年满20周岁的本村村民，因结婚等原因确需建设新房，且缺少找基地的(包括男方到女方落户的)； (2)因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设或因国家建设征用土地等原因需要搬迁的； (3...

·南京买房落户政策规定
      

    很多购房人关心在当前商品房限购令的背景下，南京一直以来的买房落户政策会不会发生变化。
对于这个问题，律师解答说，目前南京买房落户的政策尚无变化，南京目前的买房落户政策出自2004年6月19日起施行的《南京市户籍准入登记暂行办法》，...