土地股权转让协议须知

土地股权转让协议须知经济学、法律意义上的股权转让和土地使用权转让，本来界限是十分清晰的。但虚拟资本的转让，往往意味着实体资产支配权的转移，从而使一些人对二者的界限模糊起来。比如，有人认为，在股东之间发生股权转让时，其包含的土地使用权也发生了转移，所以应当符合土地使用权转让的条件，并办理土地变更登记，缴纳有关土地税费，否则，即构成非法转让土地使用权。这种认识是不正确的。
股权转让与土地使用权转让的根本区别在于，股权转让是虚拟资本的转让，受《公司法》调整，不能认定为任何特定实体资产的转让。股东取得股权，意味着取得了对公司一定程度的财产支配参与权与收益分配权，而不是某个特定财产的拥有权，只有在公司财产分割时才能确认具体财产的权益。即使在极端的情况下(如公司仅有土地使用权)，也不能理解为特定财产的转让。土地使用权的转让，则是实体资产的转让，也是特定资产的转让。在我国，土地使用权的转让受《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》等调整。土地使用权转让，是一种特定实体资产支配权的转让，与股权转让有本质的不同。尽管股权转让中涵盖了包括土地使用权等资产在内的支配权的转移，但不能说股权转让就是土地使用权转让。
股权转让与土地使用权转让特质的不同，使二者在实际操作中存在着一系列差异。
区别一：构成要件不同
转让主体、转让标的和转让条件均不同。在土地使用权转让中，转让的标的是实体资产，即土地使用权，转让的主体是土地使用权人，即公司法人或自然人，而不是股东。因此构成土地使用权转让行为应具备两个条件：一是土地使用权发生了转移，即在原来合法使用基础上的再次转移;二是土地使用权转移行为存在于两个民事主体——土地使用权人之间，即转让方、受让方必须在同一时点同时存在。在这种方式下，转让双方直接以合同方式约定土地使用权买断性转移的权利和义务，转移后转让方不再享有土地使用权。
股权转让，分为股东之间的转让和向股东以外的人转让。在股权转让中，转让标的是虚拟资本，即股东登记依法所享有的公司股份、股东权利和股东责任，而不仅仅是公司出资人的出资额，更不是其曾拥有的包括土地使用权在内的公司某项现实财产。股权转让主体是拥有公司股权的股东或出资人，而不是公司本身。股权转让主体之间的关系表现为公司股东之间与股东和其他第三人之间的关系。因此，构成股权转让行为应具备两个条件：一是公司股权发生了转移，在股权转移中股东构成发生变动;二是股权转移行为发生在一个民事主体即公司法人内部。就土地使用权而言，公司依法取得土地使用权后，土地使用权作为法人财产时已表现为货币化或股份化的形式，是公司法人财产的一部分。股东依法转让股权时，只是股东发生变动，拥有土地使用权的公司法人并未改变，土地使用权的公司法人财产性质也未发生改变，因此，不属于土地使用权转让的范畴。例如，A与B共同出资组建了C公司，C公司依法取得了某地块的土地使用权，之后股东A将其全部股权转让给了D，此时，C公司的股东变为B和D，但土地使用权人仍为C公司，并未发生变化，因此，不能认定土地使用权发生了转让。
区别二：转让条件不同
以出让土地使用权为例，《城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。因此，对于土地使用权转让而言，有三项限制条件：已支付全部土地出让金;已取得土地使用权证;开发已完成一定的工作量。
根据受让人的不同，股权转让分为内部转让和外部转让，内部转让即股东之间的转让，外部转让是指股东将自己的股份全部或部分转让给股东以外的第三人。就内部转让而言，因为股东之间股权的转让只会影响内部股东出资比例即权利的大小，对重视人合因素的有限责任公司来讲，其存在基础即股东之间的相互信任没有发生变化。所以，对内部转让的实质要件的规定不太严格，通常可以自由转让，或由公司章程对股东之间转让股权附加其他条件。但对外部转让来说，由于有限责任公司具有人合属性，股东的个人信用及相互关系直接影响到公司的风格甚至信誉，所以各国公司法对有限责任公司股东向公司外第三人转让股权，多有限制性规定。如我国《公司法》规定，股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。
区别三：登记部门不同
土地使用权发生转让的，双方当事人应依法申请办理变更土地登记。有限责任公司股权发生转让的，无需办理变更土地登记。如果认为股权发生转让就必须办理变更土地登记，那么，只要上市公司的股权因股票的买进卖出而发生变动，国土资源主管部门就要根据千变万化的股市来实时进行土地登记，这显然是不可行的。
但是，对于合伙企业来说，其转让股权时应办理土地登记。这是因为，合伙企业中股东变化的主要形式是退伙与入伙，股东转让股份的情形并不多见。合伙的财产主要由合伙人出资形成的财产和合伙经营积累的财产构成。合伙人出资财产中，若以土地使用权出资的，出资人并不因出资行为而丧失土地使用权，其使用权仍属于出资人，合伙企业只享有使用和管理权。因此，对此类出资，在合伙人转让其财产份额时，一般应办理土地使用权转让登记。
区别四：发生税费不同
土地使用权转让时，发生的税费有营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等。股权转让时，从税收上看，现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等。从表面来看，似乎股权转让的税负明显低于土地使用权转让，可以规避土地增值税等。但深入分析，由于股权转让不涉及拥有土地使用权的公司法人变更，土地使用权未发生转移，而大多数公司特别是房地产开发企业并不以拥有土地为目的，开发建设后一般要转让或分割转让房地产，此时，该公司必须缴纳土地增值税、印花税、营业税等，并且是以最终土地转让价格与原取得土地的价格差额计算土地增值，以此计征土地增值税，该公司并不能真正规避土地增值税，从国家角度看，也并未流失税收收入。
区别五：适用法律不同
股权转让与土地使用权转让由不同的法律所调整。土地使用权转让受《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》、《土地管理法实施条例》等一系列与土地使用权转让有关的法律法规所调整。这些法律、法规明确规定了土地使用权转让的概念、转让方式及转让条件。而股权转让则适用《公司法》、《证券法》等一系列有关法规。
从上述区别和实践来看，土地使用权转让和股权转让分属两个不同的范畴。不能因为股权转让中的实体资产转让内涵而认定规避了有关税费。任何税费的征收，都是对特定的交易而言，如增值税是针对销售货物和相关劳务征收，土地税收是针对土地交易或保有征收。而对虚拟资本的交易，无法划分什么是土地交易，什么是设备交易，什么是货物交易。
土地市场化是土地资源配置的发展方向，从而土地使用权的转移是企业之间经常发生的行为，以土地使用权转让的形式实施土地开发利用，和以公司股权转让的重组方式实现土地开发利用，对加快土地开发利用、提高土地利用效率都是有利的，是合法的方式，甚至是政策目的之所在。但是如果在转让过程中发生了违法违规的土地用途变更等，则要受到有关法律的制裁，但这并不意味着对转让形式的否定。
当前，股权转让现象十分普遍，也的确存在着开发商恶意串通，规避法律、牟取非法利益的问题。但我们不能因为个案否定市场化方向，更要分清哪些是合法行为，哪些是违法行为。这就要加强对土地使用权转让和股权转让的研究，完善土地市场交易规则，完善股权转让相关税收政策，进一步规范国有土地使用权转让活动，而不是将股权转让与土地使用权转让混为一谈，如此，才能真正优化配置土地资源，提高土地利用效率。
由上可知，虽然土地股权转让可以更好地提高土地利用率，但一些人将股权转让和土地使用权转让混为一谈，简单认为股权转让等同于土地使用权转让，所以在我们签订土地股权转让协议时，一定要辨别清楚分清哪些是合法行为，哪些是违法行为，以避免不必要的损失。

·陕西省征地补偿标准土地补偿费是多少
各地的政府如果决定要征用当地公民的土地，并且征用的具体方位和范围也已经确认了，在动迁之前肯定会详细的告知公民已经制定好的拆迁补偿方案的。多数普通公民并不这样想，对于拆迁补偿款的热情还是非常高涨的。就比如说在陕西，陕西省征地补偿标准土地补偿费就是各位陕西市民非常关心的问题。一、陕西...

·关于农村征地补偿标准是多少
关于农村征地补偿标准是多少一、土地补偿费和安置费征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综...

·浅析高速公路征地拆迁费用总承包下的征地拆迁管理
浅析高速公路征地拆迁费用总承包下的征地拆迁管理　　征地拆迁作为高速建设的关键一环，影响着工程建设的造价和进度，我们以某高速公路征地拆迁工作为例，通过对征地拆迁的主要做法、存在的问题进行分析，提出工作的建议。　　一、主要做法　　某高速公路项目总投资48亿元，其中征地拆迁概算为4.3...

·征地苗木补偿标准的注意事项
征地苗木补偿标准的注意事项一、基础性法律规定根据《中华人民共和国土地管理法》之规定征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地...

·划拔土地使用权证年限有什么规定？
我国土地面积辽阔，但是每一寸土地都有各自的用途。国家对国土资源的利用和规定都非常的严格。经过对土地价值的评估进行合理的利用，发挥土地的最大价值。对于土地使用权主要有两种取得方式，其一是转让土地使用权，另一方式是划拨土地，那么，划拔土地使用权证年限是如何规定的呢? 一、划拨土地使用...

·郑州陈寨征地补偿标准是这样的？
郑州陈寨征地补偿标准是这样的？郑州在城市发展过程中，会进行旧城改造，其中一些城中村会被拆迁，而陈寨是郑州的一个比较大的城中村。对于那里的农民而言，会拿到政府发的一笔征地补偿款。这笔钱的发放是按照标准来的，被征地农民如果有异议，可以向有关部门反映。那么郑州陈寨征地补偿标准是这样的？...

·闲置土地调查通知书的作用是什么?
闲置土地调查通知书的作用是什么? 一、闲置土地的定义根据《闲置土地处置办法》规定，闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足...

·离婚后土地使用证如何更名？
离婚后土地使用证如何更名？对于离婚，财产分配是无法避开的话题。如果离婚双方就财产分配等问题，达成一致的协议，那么就可以签署离婚协议书，离婚就正式生效了。离婚后，当事人一般都会将土地使用证从新更名。可是很多人不了解具体怎么做，下面由我们您解答这一疑惑，即离婚后土地使用证如何更名? ...

·关于省道征地补偿的情况是怎样的？
关于省道征地补偿的情况是怎样的？我国仍然处于发展中国家，所以需要修建省道、国道打通经济命脉，这时候就需要征地修路了，向国家所规划的省道、国道路线周围的居住户征地，那么国家征地是肯定要根据所征地面积赔偿给原住户一定的金额，那么关于省道征地补偿的情况是怎样的？关于省道征地补偿根据《中...

·有集体房屋土地使用权证的房屋是否可以买卖？
有集体房屋土地使用权证的房屋是否可以买卖？随着各地房价的增长，越来越多的人选择购买小产权房，小产权房就是指有集体房屋土地使用权证的房产。房屋买卖与其他的商品交易不同，房屋买卖需要有行政机关授予的买卖房屋的资格，并且房产是属于可以交易的范围。那么有集体房屋土地使用权证的房屋可以买卖...