商品房买卖合同定金的处理

1.因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。

　　(1)“因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同”的情形分析。

　　出卖人具备订立房屋买卖合同的条件而不订立，能否判决当事人订立房屋买卖合同?

　　一般认为，有效成立的合同应当被实际履行，除非存在履行不能的情形。有观点认为，应当“要求双方按预约订立本约，预约中未列人的非主要条款，双方不能达成协议的，可以由法院参酌交易惯例以判决代替当事人的意思。”

　　但商品房买卖认购书的履行内容仅仅在于签订正式的房屋买卖合同，该签约行为虽然受到预约效力的约束，但毕竟合同的订立是当事人意思自治的过程，不仅要体现合同自由原则，而且因为商品房买卖认购书毕竟只是预约，如果预约的效力可以强制当事人双方订立合同的话，实际上其效力与本约没有区别。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条并没有赋予商品房买卖认购书强制订立本约的效力，而是认为“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”

　　约定签约时间届至时出卖人尚未取得售房资格，出卖人要求订约的，如何处理?

　　出卖人未取得售房资格的情形有二：一是因具有《城市房地产管理法》第三十七条规定的情形，禁止其转让的;二是预售人未取得预售许可证明的。在商品房预售情形下，出卖方(预售方)预售须具有商品房预售许可证明方能进行预售，否则对预售合同的效力产生影响(最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第二条，见本书对商品房预售合同效力的相关论述)。如果在约定订立预售合同的特定时段，出卖人要求订约，而买受人以出卖人尚未取得预售资格、一旦缔约则有预售合同无效(起诉前出卖人仍不能取得预售许可证明等预售条件，预售合同无效)的风险为由，不愿履行缔约义务的，属于因出卖人原因而不能订立房屋买卖合同的情形。

　　(2)违反商品房买卖认购书确定的签约义务的责任。

　　商品房买卖认购书对当事人产生的拘束力，表现在创设了当事人的缔约义务，即约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。但是，何种情况当事人可以不签合同，并无明文规定。实务中法官可结合当事人不愿履行签约义务的具体情形，并结合考察当事人合同的目的综合认定。

　　因当事人一方原因，违反商品房买卖认购书确定的签约义务而未能订立商品房买卖合同，该当事人应当赔偿履行利益还是信赖利益?最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”从该条规定看，定金在此处的作用是作为当事人对信赖利益赔偿额的约定。

　　2.因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条第二款规定：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

·婚后按揭买房婚后离婚房子怎么分配
我们都知道，房屋是属于共同财产，那么在婚后按揭买房婚后离婚房子怎么分配的问题可能您都不是很了解。因为这里面牵扯到几个问题，首先是购买之初是否有约定，或者房产证上的名字。今天我们为您收集整理了相关知识。一、婚后按揭买房婚后离婚房子怎么分配。 1、房产证上是谁的名字。 2...

·怎样的二手房买卖合同是无效的
怎样的二手房买卖合同是无效的 1、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法典》的有关规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。2、限制行为能力人...

·购房违约定金双倍赔偿的条件是什么
1、定金合同要合法且成立如果想要定金罚则得以实现，那么定金合同就必须合法且成立。定金合同是依附于主合同，为担保债权实现而设定金钱权利义务关系的从合同。也就是说，定金的产生、变更和消灭都是依赖于主合同的产生、变更和消灭的。定金合同作为从合同是不能独立存在的。此外，定金合同属于实践性...

·不是所有的物品都可以买卖，比如说有一些房屋就不能进行买卖。根
不是所有的物品都可以买卖，比如说有一些房屋就不能进行买卖。根据法律的详细规定，到底购房者不能购买的房屋包括了哪些呢?而在房产交易中，大多数都是发生在城市的私房购买上，而为了避免发生购房纠纷，购房者要购买城市私房需要注意什么呢?请跟随我们一起在下文中进行了解。一、不能购买的房屋...

·房产继承是儿子还是女儿?
房产继承是儿子还是女儿? 房产继承是儿子还是女儿? 房产继承即可以是儿子也可以是女儿；《民法典》（于2021年1月1日实施）第一千一百二十六条继承权男女平等。第一千一百二十七条遗产按照下列顺序继承： (一)第一顺序：配偶、子女、父母; (二)第二顺序：兄...

·按揭贷款买房的手续有哪些
现实生活中，由于房价居高不下，很多人的积蓄只够付房价的首付，因此，很多人买房都是通过银行按揭贷款的方式来支付房款。具体来说，按揭贷款买房的手续有哪些?人们一般都是先与开发商签订了房屋预售合同，再向银行申请按揭贷款的。不过，如果购房贷款没批下来能退房吗?对于这些问题，下文中将一一为...

·按揭的房子可以赠与吗
有贷款的房子，在贷款还清之前是不能赠予或买卖过户的。有贷款的是可以添加名字的，但是不能过户。私房是可以赠与他人的，但赠与必须经过公证部门办理赠与公证，房屋赠与的生效以办理房屋过户登记手续为标志。所赠房屋必须是赠与人自己具有合法所有权的房屋。《房屋登记办法》第三十三条申请房屋所有权...

·婚前男方买的房子离婚后归谁
婚前男方买的房子离婚后归谁一、婚前男方买的房子离婚后归谁婚前的个人财产都属于个人单独所有。如果男方婚前全款买房则该房产属于男方婚前个人财产，夫妻离婚后，女方无权要求分割。如果男方婚前付首付，婚后用共同财产还贷的，则女方在离婚时有权要求分割婚后共同还贷部分的增值。夫妻共同财...

·1、婚后双方父母出资买房
1、婚后双方父母出资买房，夫妻共同还贷，产权登记在一人名下的。根据婚姻法司法解释的规定，婚后双方父母资助子女买房，产权登记在一人名下的，该房产可认定为双方按照各自父母的出资份额占有。在离婚房产分割时，如果当事人另有约定的，按照约定办理。没有约定的按照出资比例分割。对于偿还...

·房屋买卖违约责任有哪些
在买卖房屋的过程中出现的违约行为是比较多的，此时就需要违约方对守约方承担一定的违约责任，那么法律规定的房屋买卖违约责任都有哪些呢?而房屋买卖违约金又该怎么计算呢?我们一起在下文中进行具体了解。一、房屋买卖违约责任都有哪些 1、继续履行。当事人一方不履行合同义务或者...

·哪些情况下离婚了不分割房产证吗？
离婚时不能进行分割的五种房产类型：1、用他人身份购房民法典规定，房屋是以房产证上登记的权利人来认定房屋产权归属的，所以，以他人身份购房虽然当时可能获得了一些利益，但是在离婚纠纷时就会直接导致房屋无法分割。2、买二手房未过户在离婚财产分割中，对于未办理过户手续二手房的分割，若双方当...