居民购买农村房屋如何确定被拆迁人

居民购买农村房屋如何确定被拆迁人

原告刘某有祖宅一处，位于北京市通州区某村内。1989年，刘某与张某签订买卖协议，刘某以25000元的价格，将刘家祖宅卖与张某，张某为城镇居民户口。2001年，张某将从刘某处购买的房屋又转卖给张某某。

2004年，刘某以张某、张某某均系城镇居民，依法不能购买农村村民所有的房屋为由，诉至法院要求确认买卖协议无效。经法院审理查明：刘某购买房屋确系祖宅，有原河北省人民政府颁发的土地所有权证为凭证。刘某卖与张某后，张某又转卖给张某某，后该房屋因意外灭失，致使房顶被烧毁，后张某某出资翻建、扩建，但未取得相应的规划许可，亦未作宅基地使用权属变更登记。一审法院以土地使用权不得私自转让为由，确认刘某与张某之间的买卖协议无效。但因历时已久，且原有房屋已灭失，已无返还可能，因此，判决驳回刘某要求张某、张某某返还房屋的诉讼请求。刘某不服一审判决提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

2010年张某某购买的房屋占地范围内的土地被列入拆迁范围，由张某某与拆迁人签订了拆迁补偿安置协议，领取了补偿款并交付了房屋。此时刘某已经去世，刘某的配偶邓某及子女，认为刘某与张某签订的买卖协议已经法院生效判决确认无效，张某某不是房屋的权利人，无权处置，起诉至法院，请求确认拆迁人与张某某之间签订的拆迁安置补偿协议无效。

本案一审法院以张某某的房屋系后来翻建、扩建而成，已不是刘某原有房屋，因此张某某与拆迁人签订的拆迁补偿安置协议系合法有效。

邓某及子女不服提起上诉，二审法院认为，刘某与张某之间的买卖协议已经生效判决确认无效，而仅以买卖关系历时已久，不宜返还等因素，没有判决张某某返还房屋，现拆迁人以张某某为被拆迁人并签订拆迁补偿安置协议没有法律依据，邓某及子女作为刘某的法定继承人，依法主张权利并无不当。据此，二审法院撤销了一审判决，并确认拆迁人与张某某之间签订的拆迁补偿安置协议无效。

【律师评析】

该案争议的焦点有三个问题：第一，刘某与张某、张某某之间签订的买卖协议是否有效?第二，拆迁补偿安置协议是否有效?第三，谁是本案的被拆迁人?

争议焦点一，法院判决买卖协议无效有一定的法律依据。

根据我国《土地管理法》第八条之规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。本案中刘某系村民，其所属的房屋虽为祖宅，但经新中国成立后，土地的所有制变更为国家所有及农村集体经济组织所有的二元所有制结构，即在我国领域内，不允许土地私有。根据我国《土地管理法》第三条之规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让。本案中刘某与张某签订买卖协议，因该宅基地属于当地农村集体经济组织所有，张某系城镇居民购买农村房屋，此地上房屋之买卖必然涉及土地使用权人的变化，即便是刘某未有将宅基地使用权一并转让的意思表示，该买卖行为也违反了法律的强制性规定，所签订的买卖协议当然无效。而张某将其自刘某处购买的房屋卖与张某某的行为，系无权处分他人财产，因此在未经刘某追认的情况下，该买卖协议不能生效。

律师提示：对于该类纠纷尚无统一的法律规定和司法实践，《上海市高级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民一(2004)4号)就解决此类问题作了指导性规定，具体如下：第一，对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。第二，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。第三，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。第四，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

对此类案件进行处理时，亦应区分不同情况：

第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。

第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7:3左右。

本律师认为，农村宅基地房屋买卖应严格按照法律法规的规定进行，对由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕、买受人的身份及买受人是否实际占有控制宅基地房屋等因素，区分不同情况，妥善处理。如果系争房屋买卖合同被法院认定为无效，则根据缔约过失责任原则，由购房人和出卖人分别承担相应的责任。

争议焦点二，法院判决拆迁补偿安置协议无效正确。

拆迁补偿安置协议系拆迁人与被拆迁人之间签订的，就被拆迁范围内的房屋及地上物的补偿安置而达成一致意见的合同。拆迁补偿安置协议的双方主体必须是符合法律规定的拆迁人与被拆迁人。目前，国家级的规范性法律文件没有专门的关于农村集体土地拆迁方面的明确规定。根据《北京市集体土地拆迁管理办法》第3条的规定，被拆迁人是指对被拆迁房屋拥有所有权的单位或者个人。参照国务院《城市房屋拆迁管理条例》第4条第3款的规定，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。据此，在农村集体土地拆迁当中，被拆迁人应当是指经依法取得宅基地上房屋所有权的所有权人。

本案中，张某某取得刘某祖宅的依据是与张某签订的买卖协议，但已经法院生效判决确认无效。而拆迁中，不仅仅是对地上物进行的补偿，尚包括对宅基地的区位补偿及其他附着物的补偿，张某某的房屋虽然是失火后重新翻建而成，但其建房时未经规划审批，亦不能取得宅基地的使用权，不能作为被拆迁人。因此其单独与拆迁人签订的拆迁补偿安置协议，因主体及协议内容均违反法律规定而被确认无效。

争议焦点三，谁是本案中的被拆迁人?

在农村集体土地拆迁过程中，没有认定被拆迁人的具体法律、法规的规定，原则上被拆迁人为房屋的所有权人，但房屋必附着土地，鉴于我国的所有权二元的制度结构及房屋转让中的“房地一体主义”，并结合民事法律的一般原理，从物的“主从”关系判断，在宅基地与地上房屋的关系中，应以宅基地为主物，房屋为从物，即房随地走。又从拆迁的目的角度考量，拆迁中虽名为拆除地上房屋，但实则拆迁人旨在取得房屋占地范围内的土地使用权，拆迁补偿款中的主体价值为土地的区位价值。因此，在无法确认居民享有被拆迁房屋所有权，而村民享有宅基地使用权的情况下，应以村民为被拆迁人。城镇居民地上房屋的价值补偿，应根据从物随主物转让而转让的原则确定。

同时，虽然法律规定，对被拆除房屋享有所有权的人为被拆迁人，但因居民取得的宅基地上的房屋无法办理相关的产权凭证，从外部无法确知居民为所有权人，因此，不宜以居民为被拆迁人，应推定宅基地的使用权人为房屋的所有权人。如果居民持有权力机关认定的房屋所有权凭证或生效法律文书，则以村民及居民共同为被拆迁人，此时，不存在认定被拆迁人身份的困难。

在拆迁人与村民达成拆迁补偿安置协议后，村民与居民之间的权利义务归属，应由村民与居民参照评估价值，确定拆迁补偿款的分配比例，协商不成时，可以通过诉讼的方式解决彼此之间的权利归属。这样既便于保障拆迁实施的进度，不致发生拆迁补偿安置协议被确认无效的风险，更可以避免村民与居民之间相互争抢，恶意纠缠的弊端。

·在我国制定的税收制度当中，房产税目前也已经正式开始实施。房产
      在我国制定的税收制度当中，房产税目前也已经正式开始实施。房产税是我国向房屋产权所有人而征收的一种财产税当中的税收项目。而且国家为了规范各地的房产税的税收情况，制定的有统一规范的房产税暂行条例。按照国家的规定，房产税也是我国公民应尽的义务，所以说我国公民也是有必要了解一下房产税暂行...

·婚姻继承房产的规定是怎样的？
       根据《民法典》中的法律条例，婚姻继承房产的规定视夫妻双方的约定，结婚前，一方取得的房产属于个人婚前财产，另一人无权分割房产权益。以下是民法典中相关的规定，为你详细解读。 一、《民法典》第一千零六十二条　夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： (一)工资、...

·一、二手房贷款过户流程
      一、二手房贷款过户流程 第1日 递交材料，提出申请 买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。 工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。 ...

·买方违约房子不要了怎么办
      买方违约房子不要了怎么办首先看能否根据《民法典》第五百六十三条的规定解除合同，其次在与相对方协商解决，赔偿对方一定的违约金，然后解除合同。因为在现实中，一般来说买房会预先支付一部分定金给卖家，故若是违约，则可能会导致定金无法拿回来，因为定金具有惩罚性质。二、买二手房违约情形有哪些...

·商品房使用年限到期后怎么办？
      商品房使用年限到期后怎么办？ 一、商品房是什么 商品房，通俗的说呢，就是指按法律、法规及有关规定可以在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，其中，商品房包括新建商品房、二手房(存量房)等。 商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出...

·婚后一方父母出资购房的分割方式是怎样的？
      婚后一方父母出资购房的分割方式是怎样的?婚后一方父母出资购买的房屋不一定可以分割，具体的分割情况如下：1、婚后父母一方全额出资买房，产权登记在自己子女名下，这种情况下，只能视为出资父母对自己子女的赠与，该房产应认定为出资方子女的个人财产，不能视为夫妻共同财产进行分割。这么分的原因...

·一、 买房定金2万违约赔几万?
      一、 买房定金2万违约赔几万?买房定金2万违约的，如果是开发商违约可以获得4万的赔偿，购房方违约是无法获得定金返还的。根据《民法典》(2021年1月1日起实施第五百八十七条规定，收取定金的一方违约的，承担双倍赔偿的责任。但2万定金是否超出超出合同金额的百分之二十，还要视具体情况而...

·离婚房产过2年再分割行吗
      夫妻在离婚的时候需要按照规定就财产、子女以及债务等问题作出处理，否则的话是不能办理离婚手续的。作为财产当中的房产，此时离婚房产过2年再分割行吗?请跟随我们一起在下文中探讨一下这个问题吧。 一、离婚房产过2年再分割行吗 按照规定，离婚夫妻如果不就财产、子女以及债务问题作出处理的话，...

·最简单租房合同范本是如何签订的？
      最简单租房合同范本是如何签订的？ 简单租房合同 甲方姓名(出租方)：_________________身份证号码：________________ 乙方姓名(承租方)：__________________身份证号码：________________ 经双方协商甲方将位于_...

·怎样签商品房买卖合同？
      签合同时有一个观念是要修正的，那就是格式合同是不可修改的。许多购房者对开发商提供的标准格式合同全部服从，大笔一挥了事。其实格式合同是由房地产交易的主管部门制定的，具有普遍适用性，但并不具有针对性。

　　建设部1998年2月发布《关于加强商品房销售管理的通知》中明确...

·房屋他项权登记的法律依据是什么
       房屋他项权登记这只是对房子的抵押登记换了一种说法而已，而生活中需要我们把房子这么重要的不动产抵押出去的一般也是因为各种原因需要向银行贷款了。并且伴随着房贷业务目前在我国还是每年呈现出上涨的一种趋势，房屋他项权证登记的工作将来您都是有可能会接触到的，因此提前了解一下房屋他项权登记...