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南京房产律师

南京房产律师代理房屋买卖、房产继承纠纷、土地纠纷、建筑房地产工程款纠纷、二手房买卖、房屋租赁纠纷、物业管理纠纷，南京房产纠纷律师已成功代理大量房地产纠纷,擅长解决房产开发、二手房转让、房屋拆迁安置补偿等房地产法律问题,专业代理房产诉讼，提供南京房产律师陪购服务和免费法律咨询。

★南京房产律师房地产法律服务领域
1、协助委托人完善商品房预售、销售条件，并提供相应的法律意见;
2、审查、修改委托人与代理商的代理销售协议书，达到双方同意签约的条件;
3、草拟、审查《购房须知》、《商品房认购书》、《商品房预售合同》补充条款、《商品房销售合同》补充条款、《房屋管理、使用、维修公约》、《租赁合同》等法律文件;
4、解答委托人或购房人、承租人在签约及履行过程中的法律问题;
5、根据授权，南京房产律师参与和银行有关商品房抵押贷款的谈判，审查、修订有关按揭的法律文件;
6、协助委托人根据具体情况设定物业管理模式，并审查、修改物业管理相关的法律文件;
7、楼宇购买、银行按揭、产权登记、他项权证登记、入伙、物业管理、政府税费等房地产法律事务咨询;
8、二手房买卖：房源调查与认证，房款监管，代书买卖合同、中介合同;代办过户、公证、缴纳税费等。
9、其他有关房地产项目的法律业务，如房产分割、房产金融等。

★南京房产律师在房地产开发前期阶段律师服务
1、为房地产项目的可行性进行法律论证，出具《项目投资法律意见》。
2、通过起草文件、合同，参与谈判、投标和拍卖，获得土地使用权。
3、审查、起草征地、拆迁安置与补偿合同订立、裁定等事宜。
4、审查获得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的条件并协助获得。
5、通过起草或审查合同协助开发商完成委托项目建筑方案设计和建筑施工图设计。
6、通过合同管理和审查的方式使项目完成工程开工的前期准备工作。
7、以合法性、低风险性审查为原则，协助开发商汇集自有资金、抵押融资、发行公司债券和股票、吸收各类信托基金、借助有经济实力的公司合作开发以及预售楼花收取定金和售房预收款等方式筹集开发资金。

★南京房产律师在工程建设阶段律师服务
1、协助审查或负责签订总承包、分包、采购、供用电、公.配套设施合同等一系列相关合同并监督合同的履行。
2、项目施工中建立规范严密的操作程序和议事规则，做好证据材料的留存。
3、项目竣工验收阶段协调与有关方面的..，南京房产律师就法律责任问题与程序问题提出意见。
4、因项目停建、缓建，施工方逾期竣工、设计变更、工程量增减、工程理赔发生纠纷，南京房产律师作为委托代理人全程参与调解并出具法律意见书。

★南京房产律师在销售阶段律师服务
1、审查待售商品房项目是否具备法律法规所规定的预售、销售条件，并提出相应的法律意见。
2、为获得预售许可证进行文件准备，协助或负责取得预售许可证，并协助办理预售合同的登记备案手续。
3、协助选择中介代理商、广告商等并草拟、审查代理销售协议、广告协议及其他协议。
4、协助开发商办理房产预售和现售，并提供预售和现售的法律服务。
5、审查、起草、修改《商品房销售合同》，参与购房谈判，并协助或负责签订售房合同和被充协议。
6、为签约提供律师鉴证服务。南京房产律师协助公司监督商品房销售（预售）契约的履行，负责调解和处理在合同履行中产生的纠纷。
7、起草和审查业主按揭中房产商作为担保的有关合同安全性、合法性。
8、在前期物业管理阶段起草、审核业主临时公约、前期物业管理协议及其他相关法律文件。

★南京房产律师在交付验房阶段律师服务
1、审查或起草《商品房使用说明书》、《住宅质量保证书》《房屋交付交接单》。
2、审查或起草《入住手册》、业主临时公约、前期物业管理协议，为订立有关合约提供律师鉴证。
3、协助公司办理业主入住验收交房时的手续，协助或负责依法调处交房时与业主产生的有关争议，代理公司参与仲裁或诉讼活动，维护公司的合法权益。
4、协助公司办理商品房的产权过户手续。审查有按揭的业主办理他项权证，解除开发商的担保责任。
5、协助或负责办理项目完成后工程结算产生的争议，及时提出法律意见。

★南京房产律师在其他项目实施中的律师服务
1、房地产开发人员、销售人员、管理人员相关法律培训。
2、及时向公司介绍新颁布的房地产相关法律、法规、政策，并出具相关法律意见。
3、为公司提供订立劳动合同等建全管理的法律意见。
4、为公司及时解答和解决有关法律咨询和法律事务。

★南京房产律师谈竣工验收备案表
为规范工程竣工验收备案管理工作，建设部制定了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，竣工验收备案表通常包括以下内容：
一、工程的基本情况，包括项目名称、地址、规划许可证号、施工许可证号、工程面积、开工时间、竣工时间、各单位(建设、勘察、设计、施工、监理、质量监督等单位)名称；
二、勘察、设计、施工、监理单位意见；
三、竣工验收备案文件清单，主要包括：
1、工程竣工验收报告，分5项，其主要内容为室内环境检测报告和勘察、设计、施工、工程验收等单位分别签署得质量合格文件及验收人员签署得竣工验收原始文件；
2、规划许可证和规划验收认可文件；
《建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。《房地产管理法》第二十六条：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公.安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《消防法》也规定：按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。

★南京房产律师谈购房违约金的计算方法
购房流程中，签订购房合同应该明确违约金赔偿，这样能够保障购房违约金的追讨。签订合同的当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而在商品房买卖合同中，也多次提到违约金。所以说，购房违约金问题不能忽视。
“违约金”是指合同当事人约定的，由违约一方因其违约行为给对方造成经济损失而向对方支付的赔偿金，实际上是对违约行为给对方造成的损失的一种补偿。而你的购房合同中的那两条条款将“违约金”与“占用他人资金比照固定资产贷款利率支付利息”这两个概念混为一谈。这里实际上存在两个概念。一是由于违约一方的违约行为应该向对方支付违约金，违约金的数额应在契约中明确约定；二是由于违约导致占用对方资金就应支付占用资金的利息，因为资金占用是用于房地产方面，所以利息比照中国人民银行固定资金贷款利率计算。
为了叙述方便，我们暂且把买房者定为甲方，卖房者定为乙方。对于甲方来说，如果逾期付款，就应该向乙方支付违约金，因为甲方的违约行为给乙方造成了一定的经济损失；同样，由于甲方未在规定的日期向乙方付款，实际上就等于乙方在从甲方应该付款之日至实际付款之日的这段时间里为甲方垫付了甲方应该支付的款项，相当于乙方在为甲方提供贷款买房，甲方在这段时间内占用了乙方的资金，当然除了应向乙方支付违约金之外，还应向乙方再支付由于占用资金而需支付的利息。
对于乙方来说，如果未能按契约的规定之时间将房屋交给甲方，也应该向甲方支付违约金。因为乙方的违约行为给甲方造成了某种程度上的经济损失。除了支付违约金之外，因为乙方在契约规定应交付房屋之日至实际交付日这段期间实际上占用了甲方的资金，所以，还应向甲方再支付所占用资金的利息。
开发商违约
一般情况下，购房者可以退房的情形主要包括以下几种情况：
1、延期交付房屋到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。
2、房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。
3、房屋质量不合格导致严重影响使用。根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
购房者违约
在买新房过程中，出现违约的情况一般比较少，如果有违约的情况，一般都是由于购房者无力支付购房款而出现违约情况。在这种情况下，买房者要不要支付违约金？
政策变化“被违约”
由于信贷等诸多政策的变化，导致出现“被违约”情形发生。由于信贷政策的调整，使得不少购房者在申请贷款环节面临困境，甚至导致违约情形发生。
国务院推出的调控措施，要求实行更为严格的差别化住房信贷政策，如要求房价上涨过快的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这两项规定使得部分购房者措手不及。
另外，购房首付比例的增加，也会让少数购房者陷入被动境地，对于少数资金实力有限的人来说，也有可能会违约。业内人士表示，有少数购房者曾经购买过房产，根据现行政策，这部分人再次购房，首付比例大幅提高，而如果在新政之前签订买卖合同并首付3成，但根据新的信贷政策，银行显然会要求买家增加首付款，如果买家无法自行解决，必然会发生违约情形。

★南京房产律师谈二手房买卖中需要注意的风险问题
二手房买卖中需要注意的风险问题包括房屋权属审查、产权归属等问题。旨在为各位读者避免和解决二手房买卖纠纷。
根据我们对大量案例的研究，广大购房者如果要确保自身的利益，就必须尽力防范二手房买卖的法律风险，并重视以下关于购买二手房的注意事项：
一、注意对二手房的权属审查
购买人要购买二手房，必须审查二手房的权属证明及相关文件。这是因为，如果没有相关合格的权属证明及相关文件，就会给以后购房者带来麻烦，甚至会出现购房合同无效，房屋被收回的情况。
故此，购房者要严格地核实售房者提供的权属手续，并向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性。
二、注意对.有财产方面的审查
依照《民法通则》之规定，按份.有人对买卖之房屋具有优先购买权，未经.同.有人同意买卖房屋之合同通常会被.认定为无效。另依据我国婚姻法之规定，夫妻..存续期间所取得的财产实行夫妻.同财产制为主，约定个别制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权人为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交夫妻有关个别财产约定的协议。
因此，如果购房者遇到待购的二手房属于两个以上主体.有的(以所有权证书为准)，应当审查有无.有权人同意转让的书面材料。此外，审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有其他权利人，其上是否具有异议登记事项。
三、注意对待购二手房的权利限制审查
二手房买卖前，购房者应当审查司法机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况，比如禁止上市交易等。一般说来，有权查封的司法机关包括人民.、人民.、公安机关、国家安全机关。此外，还应当审查该房屋是否被抵押等情况，若有抵押，则应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。
四、注意对卖房者以及中介资格的审查。

★南京房产律师谈房屋租赁合同怎么解除
合同解除包括双方解除和单方解除。双方解除是当事人双方为了消灭原有的合同而订立的新合同，即解除合同。单方解除是指当事人一方通过行使法定解除权或者约定解除权而使合同的效力消灭。
在租期较长的房屋租赁中，当事人都有可能发生不能继续履行合同的情况，为使当事人的利益平衡，有必要在合同中约定解除合同的条件。
综合相关法律、法规、规章的规定，合同解除条件包括以下几个方面：
1、不定期租赁合同，双方当事人随时可以解除合同;
2、承租人擅自转租房屋的，出租人可以解除合同;
3、承租人擅自改变房屋租赁用途的，出租人可以解除合同;
4、承租人无正当理由未支付租金累计超过6个月以上的，出租人可以解除合同;
5、承租人无正当理由闲置公有住宅用房6个月以上的，出租人可以解除合同;
6、承租人利用租赁房屋进行非法活动或者故意毁坏租赁房屋的，出租人可以解除合同;
7、因不可归责于承租人的事由致使租赁房屋部分或者全部毁损，不能实现合同目的的，承租人可以解除合同;
8、租赁房屋危及承租人的安全或者健康的，承租人可解除合同。

★南京房产律师谈住房抵押人的权利和义务：
（1）抵押房屋的所有权的住房抵押贷款，并有权获得收入抵押住房。
（2）住房抵押人享有处分权抵押的房屋，但如果你想要转让有抵押贷款的房屋，根据住房抵押贷款协议的事先同意。
（3）抵押住房已经到来，但必须确保总债务由多个住房抵押担保不超过抵押房屋的价值。
（4）抵押房屋租赁。
房屋抵押人的主要义务应承担的注意义务，适当的维修，抵押房屋维修。
由于对抵押贷款的住房抵押贷款的违规行为，致使抵押房屋的价值下降，住房抵押人应当恢复原状或者抵押房屋的抵押价值相称的减少。
如果抵押房屋受损或被毁，抵押贷款应当由其他财产抵押房屋的偏移，由于不可抗力的按揭房屋，不能归咎于损害抵押标的和失去的，抵押贷款可以赔偿要求提供担保的住房抵押贷款，也可以是抵押权和免责声明的补偿。。

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