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南京房产律师咨询

南京房产律师咨询解答房地产、建设工程等相关领域法律问题。旨在为有房产法律需求的个人或团体提供专业法律服务，专业代理房产诉讼仲裁、二手房纠纷、商品房买卖纠纷、离婚继承房产纠纷、房屋产权纠纷、建筑工程纠纷、房屋租赁纠纷、房地产企业法律顾问等建筑房地产律师业务。

★南京房产律师咨询网解答：房地产项目转让的方式
1、项目单体转让，由于这种转让形式受《房地产管理法》等有关法律规定约束太多，实践中较少采用；
2、融资，这种形式要看具体的项目而定，例如项目的周期、项目的盈利预期等。
3、合作或合伙经营开发，这种形式风险较大，除了市场的因素外，更多的是双方的诚信；
4、将项目股权转让，股价可以由双方议定（但是涉及国有股权时有特别规定），可以全部转让股权，也可部分转让，根据实际情况而定；通过股权转让的形式从而达到项目转让的目的在中国当今采用较多，据统计，约占项目转让的85%。正是由于这个原因，本..侧重点在于项目的股权转让和公司产权转让。

★南京房产律师咨询网解答：可以要求退房的情形
一、交付房屋一般超过3个月开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。
二、开发商缺“证”，导致合同无效目前开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。
三、开发商没经购房人同意变更设计发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。
四、无法得到贷款如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件，购房人因此而不能取得公积金贷款，购房人就可以要求退房。
五、拿不到产权证由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。
六、房屋面积误差超过3% 如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人要求退房并要求退赔利息的，.会判决购房人胜诉。
七、房屋质量导致严重影响使用根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用(如前期施工原因导致房内空气质量差)，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的。
八、开发商把房子抵押如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可以要求退房。

★南京房产律师咨询网支招：防购房贷款出现问题而担责
由于开发商资金链日趋紧张，高档楼盘议价空间也逐步放大。在某研究机构工作的季先生准备入市抄底，投资一套房屋。2009年3月，季先生看中了溧阳天目湖的一个别墅楼盘。在签署《商品房预售合同》前，季先生询问贷款每月还款数额，售楼小姐说首付三成，如果贷三十年，银行可以按照基准利率下浮26个基点，每月还款额只有1万多元。季先生对银行提供的优惠利率颇为动心，也深信楼盘的升值潜力。但考虑到购房款近350万元，异地投资风险较大，且自己在南京还有一套住房尚未还清贷款，便至南京.律师事务所房产部咨询贷款购房事宜。
南京房产律师咨询分析：
二套房贷至今尚未放开，由于有“已利用贷款购房又申请购买第二套以上住房的，其贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，首付比例不得低于40％”的硬性规定，而且银行贷款审批有一个程序，有一些不确定性因素，尤其是受政策影响很大。购房者要对自己的支付能力、贷款条件和贷款审批的可能性作出正确的判断。
在本案中，南京房产律师咨询时注意到开发商提供的《商品房预售合同》，补充协议中约定：“购房者在合同签订60天内未办理完毕按揭贷款手续或未能以开发商同意的方式付清房款的，开发商有权单方面终止合同，购房者应向开发商赔偿总房价款20％的违约金。”也就是说，如果季先生贷款不足只能自行解决，否则将承担巨额的违约金。而且季先生是二次购房，很有可能与银行正式谈贷款问题时遇到麻烦。
对此，南京房产律师咨询时考虑到本案投资的可行性，结合可能出现的法律风险，防止因贷不出款而承担违约责任，建议季先生设置开发商代办贷款条款，并调整补充条款的约定为“如果根据买房人已提供的手续资料而办不出金额为万元，利率为的贷款的，不视为买房人违约，买房人有权解除合同，双方互不承担违约赔偿责任”。两个星期后，季先生给精文房产部打来电话：银行没有按照开发商曾说的优惠利率批准贷款；考虑到还款压力，决定放弃本次投资购房。开发商也同意解除合同，并如数退还了首期款。
南京房产律师在此提醒，买房人应当在签署定金协议或买卖合同前，尤其是购买第二套房屋前此，把自己有房贷的情况和收入情况，详细询问贷款银行工作人员，问清楚该银行的贷款政策和贷款审批通过的可能性；并对开发商提供的合同文本仔细研读，防止因贷款不成而承担巨额违约金。

★南京房产律师咨询网解答：如何避免出现房地产纠纷
网友提问：如何避免出现房地产纠纷？如何保护产权人的利益？
..回复：据.统计，近两年各地的房地产投诉和纠纷越来越多，并呈上升趋势。
而且，发生房地产纠纷总是主要集中在商品房产楼时间、建筑质量、购房合同、物业管理等方面。纠纷出现的主要原因是：购房者对房地产不了解，盲目跟从，进行不理智投资或签定的房地产合约条款不全面、不明确，对违约责任缺乏规定等。所以，的办法是在购房前做充分的调查了解，熟悉房地产知识及相关法规，避免房地产纠纷的产生。
(1)购房前充分调查、了解欲购物业的全面情况。
投资者准备置业时，应先了解目前的房地产市场的状况和环境，明确房地产目前的走势，从而选择较好的投资时间。一般来说，投资时机选择在低潮、复苏阶段能够获得较满意的回报。然后，要了解本地的房地产行情及目前市场上物业的分布情况，根据自己的投资目的选择适当的物业种类、位置及其价位。
(2)确保合同的合法性和完备性。
签定购楼合同时，先要查验发展商的法人资格及其行为是否合法。一个手续齐全的房地产项目应包括建设用地规划许可证、建筑施工许可证、商品房预售许可证等合法手续。其次，要看发展商的售楼合同是否公证，是否条款齐备，对双方的权力、义务是否明确。一个合法的购楼合同应包括：
①房屋的位置、结构、楼层、房号等；
②房屋的面积；
③房屋附属设置、装修标准；
④房屋的价格；
⑤购房付款方式及期限；
⑥楼房交楼时间；
⑦违约责任等。
(3)选择实力强、信誉好的发展商和承建商。
房屋质量的好坏是百年大计，然而，目前由于我国的质量监督手段和办法还不是很齐全和科学，建筑队伍五花八门，施工质量难有保证。所以，楼房的质量一方面以最终的质检为依据，另一方面就是注意承建商的资质和信誉。
(4)注意小区配套及完善物业管理。
房屋交楼并不代表已具备了良好的居住条件，优质的小区应配备幼儿园、小学、花园、购物店、甚至游泳池、网球场等。目前，各地逐渐出台了小区物业管理的规定，物业管理已有法可依。
(5)寻求专业的房地产经纪机构进行咨询、代理。
由于房地产价值大，各种手续、程序繁多，购房者房地产知识及法律知识有限，故寻求专业机构咨询和办理可限度地减少投资风险，获得理想物业。购房者可以委托专业经纪机构了解市场行情，以及签约、过款、办证等一整套手续。规模大的经纪机构一般信誉较好，操作比较专业和规范，对行业的选择、购房手续的办理及售后服务有较为充分的保证。因此在购房时，应尽量选择规模大的经纪机构。

★南京房产律师咨询网解答：提防商品房买卖中的格式条款
格式条款是当事人为了重复使用，在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款应当具有以下特征：
一、内容由一方预定，即合同的标准性。
二、对象不特定，即交易对象具有一般性。
三、内容不容协商，即附合性，“要么订立，要么走开”。
如：
（1）在超市的出口处，标示“货品出门，概不负责”。
（2）商品瑕疵致不能使用，而要求退货时，被店员告知，依其内部财务制度，退货需于三日以内或只许调换我店内任何商品而不予退货。
（3）住宿付压金后，在房间门后或宾客需知上发现“房内任何物品之丢失毁损，均由宾客三倍负责。”
（4）洗衣店、照像馆之收费或取衣（像）凭条背后印刷之所谓“条款”，均是收款、取物之凭证，均是在合同已成立，相对人已履行全部合同主义务（付款义务）后被告知的，无论是否提示，皆不应被认为属合同条款，更匆论格式条款。
（5）所谓“行规”“职业贯行”，若非为相对人在订立合同之前或之时即可得而知，均不应被认为属于合同之内容。
商品房买卖中的格式条款注意事项：
一般商品房买卖用的合同都是范式的，但是，一些情况下也可能变成是格式合同，但是这其中的认定，也颇具有争议性，但是，如果很明显的剥夺对方主要权利的或者加重对方责任的条款可认定为格式条款，这就需要购房人仔细甄别。
需要主要的是，当事人要特别注意涉及权利义务的条款，一旦在上面签字了，.一般会认为开发商是和购房人进行过协商，如果后果很不利，购房人也要承担，所以购房人要慎重。

★南京房产律师咨询网解答：关于涉外房屋的购买对象：
　　根据《关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法》的规定，华侨、归侨、侨眷、港澳台同胞可以用侨汇在中国国内购买和建设住宅。凡有城镇正式户口的，均可用侨汇购建住宅；原籍在农村，在城镇没有亲友的华侨，原则上在农村购建住宅，如要求在城镇购建住宅，需经当地人民政府批准。
　　根据有关规定，华侨、港澳台同胞、外国人在中国国内购买商品房时只能购买用外汇支付的外销商品房。对于台湾同胞，有些地区有特殊的优惠政策，根据北京市《鼓励台湾同胞投资的若干规定》，台湾投资者经有关部门批准可以购买内销商品房。境外人士在国内购建的房屋，属于个人私有财产，可以在国内私有房屋市场上出售、交换，也可以继承和赠送，但必须到房产所在地房地产管理部门申请登记，办理产权过户手续。

★南京房产律师咨询网解答：涉外商品房涉及的主要问题：
　　（1）关于商品房.有人产权分割问题。两人或两人以上.同购买一套或多套房屋时，一定要在《北京市外销商品房预售契约》中注明每一个.有人占商品房建筑面积比例，以便商品房产权分割和申办房地产权属证件。
　　（2）外国企业和外国公民的中文名字问题。在办理外销商品房预售、预购登记手续时，如果外国企业、外国公民的证件、文书是外国文字书写的，应同时附交经公证和认证的中文译本。这样每一个外国企业、外国公民都有其对应的中文名字。在外销商品房预售契约中买方一栏应填写中文名字。
　　（3）证明个人身份问题。个人购房委托他人办理的委托公证书应同时公证其个人身份证件，否则市房地局无法确认其身份。比如华侨，只公证其护照，而没有公证其长期居留证，就不好确认其华侨身份。

★南京房产律师咨询网解答：涉外房屋继承
涉外房屋继承是指有的房屋继承，要涉及到外国人，或者涉及遗产在国外，这种具有涉外因素的房屋继承，叫涉外房屋继承。涉外继承一般有下列情况：（1）被继承人是外国人；（2）继承人是外国人，或者继承人中有外国人；（3）继承人和被继承人都是中国公民，但被继承人在中国死亡时，有遗产留在国外；（4）继承..中的法律事实发生在国外，如被继承人侨居国外，死亡时在中国境内有遗产。

★南京房产律师咨询网解答：逾期支付房款引起的纠纷
　　下家逾期支付房款时，上家可以要求继续付款之外，还可以要求下家支付相应的利息或合同中约定的逾期付款违约金，上家还要以根据自己的意愿解除合同，不再出售房子了。下家要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定下家用银行贷款支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话，下家仍然要承担逾期付款的违约责任。因为，合同的约定只能认为通过银行贷款来支付房款的方式得到了上家允许，而不能认为下家可因此不需承担逾期付款的责任。

★南京房产律师咨询网解答：逾期交付房屋引起的纠纷
　　上家在合同约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理由，比如下家未按时付款，否则要对下家承担违约责任。这时，下家可以要求交付房屋并赔偿损失，损失可以参考同类房屋的租金计算。

★南京房产律师咨询网解答：逾期办理过户手续引起的纠纷
　　上家或下家都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，但下家想毁约时主要采用不支付房款的方法，所以一般是上家不办过户手续，这时，下家如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免上家另将房屋转卖他人，将房屋进行保全。

★南京房产律师咨询网解答：要求返还定金引起的纠纷
　　按定金的性质，可以分为立约定金，违约定金等等，约定哪种定金，关键要看定金合同中是怎么约定。按照法律的规定，支付定金应当签订定金合同，如果下家付了定金后，只是由中介公司或上家出具了一个“收条”，上面写了“定金”两个字，而且在支付定金的时候也没有签订房屋买卖合同或定金合同，那这个定金的性质是无法确定的，在这种情况下，下家不想购买房屋，定金应当返还。

★南京房产律师咨询网解答：因中介行为引起的纠纷
如上家或下家在与中介公司签订居间合同后，由于避开中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间合同追究其责任。又如中介公司在进行居间和代理时，不规范不尽责而造成的纠纷。

★南京房产律师咨询网解答：要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷
　　要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的，这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求，.在审理这类案件时会根据双方的过错程度的不同，来判定各方承担的责任。

★南京房产律师咨询网解答：因房屋质量引起的纠纷
　　由于上家交付的房屋存在质量问题，遭到下家索赔或要求解除合同。根据南京高级人民.的有关规定，如果上家故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，如果上家已就房屋质量的问题明确告知下家的，那上家不承担责任。如果房屋的隐蔽瑕疵如并非上家在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明上家对此是知晓的，上家亦不承担瑕疵担保责任，但下家可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。

★南京房产律师咨询网解答：因“黑白合同”引起的纠纷
“黑白合同”指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”，作为交易的真实成交价格。按南京市高级人民.的规定，在因“黑白合同”价格不一而产生争议的情况下，原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同是虚假的，谁就应当承担这个举证责任。
但是，这样的规定并不全面，因为两份合同的签订时间并不一定有先后，可能是同时签订的。如果一定要以后一份合同为准的话，这时就会难以认定哪一份合同是“后一份合同”。所以关键是要证明哪一份合同的价格才符合双方的真实意愿。

★南京房产律师咨询网解答：因户口迁移引起的纠纷
房屋交付后，下家才发现房内有上家的户口或他人的户口，即使合同中约定上家应当保证户口迁走，但这类纠纷诉至.还是不会被受理。所以此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。。

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