买商品房注意的细节有哪些

    买商品房注意的细节有哪些
  
  商品房包括商品房现房和商品房预售房，不管是购买哪种商品房，作为购房者，买商品房注意的细节有哪些呢?购房者在购买商品房签订购房合同时一般都会事先约定房屋的具体情况，不过，在收房后，如果购房者发现所购买的商品房有瑕疵怎么办呢?对于这些问题，下文中将详细为您进行介绍。
  
  一、买商品房注意的细节有哪些
  
  购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节：
  
  (一)注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件
  
  《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定：
  
  1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。
  
  2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。
  
  3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。
  
  4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明(在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明)。
  
  (二)了解商品房预售合同基本的内容
  
  1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。
  
  2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。
  
  3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。
  
  4、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。
  
  5、房屋交付方式和期限，逾期交房的免责条件。
  
  6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。
  
  7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。
  
  8、房地产权属登记义务。
  
  9、物业管理条款。
  
  10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。
  
  11、其他条款或当事人约定的条款。
  
  二、购买的商品房有瑕疵怎么办
  
  商品房质量瑕疵的案件主要集中于房顶部脱落、地面下沉、墙体裂缝渗漏、防水设备缺陷等问题而产生的纠纷。
  
  在验收房屋时，业主首先应确认房屋具备建设工程竣工验收合格证明(建设、施工、监理、设计单位四方的工程质量竣工验收证明)和住宅质量分户验收表。如发现质量问题，应尽快要求开发商修复。
  
  若房屋质量问题不太严重，如墙面有裂缝或小面积脱落等，业主应收房，但开发商应在一定时间内修复，否则业主还可以拒绝收房。
  
  此外，房屋如果在保修期内，开发商一方应承担修复责任;如拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由对方承担。虽然住宅的不同部位有最低保修期的规定，但即使经过验收、超过质保期，也不必然免除开发商的损害赔偿责任，对于确因对方原因致使房屋存在质量问题的，仍可以要求对方承担民事责任。
  
  实践中，如果您决定购买商品房，就要保持谨慎，注意防范开发商的购房陷阱。在发现所购的商品房有瑕疵，不符合合同中约定的购房条件时，您要及时与开发商交涉解决。如果与开发商之间发生了纠纷，您要及早收集好证据，以便能够有效维权。在维权的过程中，如果您有遇到困难，不妨向房产方面的专家律师咨询解决。