Ͼ与政府签征收土地合同应该注意什么ʦ绰13951899110
与政府签征收土地合同应该注意什么
λãҳ  »  
 

与政府签征收土地合同应该注意什么

www.nj48.com Ͼͬʦ

    与政府签征收土地合同应该注意什么
  
  一、与政府签征收土地合同应该注意什么
  
  签订征收土地协议书一定要注意无论在哪里进行征地都有进行补偿,并且补偿还要签订征地补偿合同,这个合同是双方商议好的,不得存在欺骗行为,确保补偿款的总金额即各项补偿内容的具体明细,这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定,以及补偿款的支付时间及方式并约定违约责任。另外签订征收土地协议书的流程要合法、标的物合法。
  
  1、补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细,这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要,这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定。
  
  2、补偿款的支付时间及支付方式。
  
  3、如果签订补充协议,补偿协议上的内容必须合法,与主合同条款不冲突,如果对主合同有重大改动,须明确约定以补偿协议约定为准。
  
  4、约定违约责任。一般来说,征地人答应的补偿条件,尤其是落实到合同条款的补偿条件,基本上都能实现,但是什么事情都是有万一的,我们在签订合同的时候,也应该为可能出现的“万一”提前防备,那就是明确约定违约责任,从另外一个角度来说,也是从合同条款的角度去督促征地今早的履行合同。
  
  二、与政府签订国有土地使用合同注意事项
  
  1、签订土地使用权出让协议的适格主体
  
  根据我们所办过的一些土地使用权纠纷的案件,目前当事人因与其签订土地使用权出让合同的主题不适格而蒙受损失。那么,哪些主体才是适格的土地使用权出让协议的签订主体呢?
  
  《中华人民共和国城市房地产管理法》第十四条的规定:土地使用权出让,应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。据此,国有土地使用权出让的出让方主体必须是市、县人民政府土地管理部门。
  
  但是,在实际生活中,出现了乡镇级政府、开发区管委会等主体与土地受让人签订土地使用权出让协议的情形。对于开发区管委会作为一方主体与他人签订的土地使用权出让协议,《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》对此做了明确规定,根据该解释第二条:开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。
  
  解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。因此,自2005年8月1日起该解释开始施行时起,开发区管委会对外签订的土地出让协议一律无效;而2005年8月1日之前已经签订的,则必须在起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认才能有效,因此,此种情形下的合同属于效力待定。
  
  对于其他主体与他人签订土地出让合同,由于其不是适格的主体且违反国家法律的强制性规定和违反公共利益,因此,这类合同是无效的。但是,在实际中,乡镇政府以及政府招商等部门为了引进投资项目,经常与投资者签订《代征地协议》,并在协议中许诺为投资者交付土地并办理土地证。
  
  对于这类合同,由于其内容并不是以出让土地使用权为合同的标的,因此,从法律角度讲,不得以主体不适格为由认定无效。但是,由于这个协议的一方主体是行政机关,另一方是民事主体,那么这个合同的性质究竟是一般的民事合同还是行政合同不好认定。并且,由于这些政府部门在签订合同的时候并没有相应的职权来确保协议中承诺的条件能够兑现,所以其属于越权行为。因此,作为投资者与政府签订这类合同的风险很大,并且,除了国家利益受损失外,政府的权威和公信力也会受到负面影响。
  
  2、程序、内容合法
  
  (1)程序合法
  
  按照法律的规定,土地使用权的出让方式主要有协议、招标、拍卖和挂牌四种方式。在2002年7月1日以前主要是通过协议方式出让的。此后,对于各种经营性土地使用权的出让则禁止采用协议方式出让,而必须采用招、拍、挂等公开的市场化方式。《司法解释》虽然没有明文规定经营性土地使用权出让未采用招、拍、挂的方式的合同无效。但这类合同可能因该行为方式、内容和可能的结果导致合同无效。
  
  (2)标的物合法
  
  第四十四条 建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。
  
  因此农民集体所有的土地不能直接作为建设用地使用权的标的物予以出让,其必须经过有批准权政府(省级和国务院)征收后才能进行出让。因此,在签订以征收土地为标的的使用权出让合同的时候,应当查明批准征收的主体是否合法。
  
  3、救济途径
  
  (1)及时采取补求措施,变合同无效为有效《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》和《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》创造了“补办手续违法变合法,无效变有效”的原则。并且,前一个司法解释将后一个规定的补办手续的时间提前至起诉前而不是后一个规定的“一审期间”。因此,对于土地使用权出让合同,应当及时补办相关手续,以使合同有效。但是,根据司法解释,可以通过补办使其生效的合同仅仅限于2005年8月1日前,以开发区管理委员会名义所签订的土地使用权出让合同。
  
  (2)有条件通过请求国家赔偿的方式挽回损失对于未经有权机关批准而征收农民集体所有的土地,并将其使用权出让的,受让一方依据土地管理法第七十八条的规定(该条:无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的,超越批准权限非法批准占用土地的,不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的,或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的,其批准文件无效,对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回,有关当事人拒不归还的,以非法占用土地论处。非法批准征收、使用土地,对
  
  当事人造成损失的,依法应当承担赔偿责任。)要求批准机关赔偿。
  
  综上所述,在土地征收的流程上,不管是和谁进行签订协议,都应当注意一些合同的事项,有些人因为不是很专业,对合同的条例也就无法十分的清楚是否是对自己有利的信息,这时也是可以请专业人士进行分析考量合同的内容。
  
  

公司克扣工资怎么办
    公司克扣工资怎么办 为了约束员工,很多公司会在规章制度里说明员工的哪些表现下会被扣工资。实际中,有部分公司会克扣员工工资,往往随便一个小理由,就扣除员工的工资,员工遇到克扣工资该怎么办呢?法议网小编为您详细介绍。 公司无没有正当理由克扣工资的,员工可以采取以下方式来维护自身权...

如何对非道路交通事故进行处理
    自己修的道路、机关团体单位的内部道路、厂矿企事业专用道路以及尚未交付使用的新建道路等,均不属于法定道路。在这些路上发生的车辆事故,一般称之为非道路交通事故,那么此时该如何对这类事故进行处理呢?以下是具体介绍。有关非道路交通事故的处理,分为以下两种情况: 1、不触犯刑律的非道路交通...

什么是容留他人吸毒罪 容留吸毒的处理是怎样的
    什么是容留他人吸毒罪 容留吸毒的处理是怎样的实践中,要是行为人仅仅是自己吸食毒品的,这样的行为谈不上刑事犯罪,不过也是违法的,但此时作出的处罚仅仅是治安管理方面的,并非是要追究刑事责任。但现实中有的人不仅自己吸毒,还让朋友在自己的家里一起吸毒,这样的行为就会构成容留他人吸毒罪了。...

监护权和抚养权有什么区别呢?
    监护权和抚养权有什么区别呢?相信绝大多数人把两者混为一谈了,绝大多数人都不太了解,下面就来跟大家介绍下监护权和抚养权这两者之间的区别。一、什么是抚养权、什么是监护权?定义分别如下:(一)抚养权就是父母对自己孩子的一项人身权利,这个抚养也分有婚生的抚养和非婚生的抚养,在我们现实生活...

工程质量形成的过程包括哪些方面
    工程质量是判断一个工程建设好坏的重要判断标准。工程质量的形成是一个连续不断的过程,它分为好几个方面。今天小编就带大家来了解一下这些方面。主要包括四个方面。第一个方面就是建设项目可行性研究的质量。思想是行动的指南,我们在做事情之前必须要在头脑中做一个规划。这一方面的质量就是为以后项...

离婚后还可以起诉重婚罪吗
    一、离婚后还可以起诉重婚罪吗? 可以的,根据我国刑法87条规定,最高刑五年以下的,经过五年不再追诉。刑法258条:重婚罪的法定最高刑是2年,所以重婚罪的追诉时效为五年.另须指出的是:在重婚罪追诉时效的确定上,应注意第八十九条的规定:追诉期限从犯罪之日起计算;犯罪行为有连续或者继...

婚后房子可以写两个人的名字吗?
    婚后房子可以写两个人的名字吗?假设房屋产权人张三想在自己的房地产权证上加上配偶的名字,那么他除了可以选择以上赠与、买卖方式外,还可以选择房屋析产登记。张三和其配偶应以先到公证部门办理房屋的夫妻析产公证手续,然后到财税部门办理完税或免税手续,再到市国土房管局测绘部门出具的测绘附图,...

赠与合同签订流程是什么?
    赠与合同签订流程是什么?我们在生活中经常遇到的一件事情就是签订合同,在法治社会中签订了合同才能喝以后自己的权益,签定合同的场合通常都是在办理比较正规的业务,日常生活中贷款都需要签定合同,而在财产赠与的时候也需要签订一定的合同,那赠与合同签订流程是什么?下面就详细介绍。 赠与合同签...

民事诉讼请求地是怎么规定的?
    民事诉讼请求地是怎么规定的? 一、民事诉讼请求地 民事诉讼请求有广义和狭义之分: 1、从广义上讲, 诉讼请求是向法院提出的, 要求法院予以判决的请求(当事人希望法院对其请求作出与之相应的确认、给付、形成这些具体的判决)。 2、狭义的请求仅仅指原告向被告主张的法律上的利益。 当事...

评定工程质量的依据是怎么规定的
    评定工程质量的依据是怎么规定的 在我国既然有对建筑工程的质量进行验收的单位,那么他们在验收的时候一定有着自己严格的依据。建筑工程并不一定所有的工程质量都是过关的,即使不过关,验收单位也会告知建筑方不过关的原因是什么,要求其进行整改。所以我们就在下文当中为您详细介绍一下,评定工程质...

ͬʦ
  • ϾͬʦϾͬʦ
  • ϾͬʦϾͬʦ
  • ϾͬʦϾͬʦ
  • ϾͬʦϾͬʦ
ɨһɨ΢
ר
  • Ͼͬʦ
    Copyright © 1995-2015
    绰025-8411011013951899110
    ַϾкŴ1ź³11¥G