Ͼ与政府签征收土地合同应该注意什么ʦ绰13951899110
与政府签征收土地合同应该注意什么
λãҳ  »  
 

与政府签征收土地合同应该注意什么

www.nj48.com Ͼͬʦ

    与政府签征收土地合同应该注意什么
  
  一、与政府签征收土地合同应该注意什么
  
  签订征收土地协议书一定要注意无论在哪里进行征地都有进行补偿,并且补偿还要签订征地补偿合同,这个合同是双方商议好的,不得存在欺骗行为,确保补偿款的总金额即各项补偿内容的具体明细,这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定,以及补偿款的支付时间及方式并约定违约责任。另外签订征收土地协议书的流程要合法、标的物合法。
  
  1、补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细,这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要,这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定。
  
  2、补偿款的支付时间及支付方式。
  
  3、如果签订补充协议,补偿协议上的内容必须合法,与主合同条款不冲突,如果对主合同有重大改动,须明确约定以补偿协议约定为准。
  
  4、约定违约责任。一般来说,征地人答应的补偿条件,尤其是落实到合同条款的补偿条件,基本上都能实现,但是什么事情都是有万一的,我们在签订合同的时候,也应该为可能出现的“万一”提前防备,那就是明确约定违约责任,从另外一个角度来说,也是从合同条款的角度去督促征地今早的履行合同。
  
  二、与政府签订国有土地使用合同注意事项
  
  1、签订土地使用权出让协议的适格主体
  
  根据我们所办过的一些土地使用权纠纷的案件,目前当事人因与其签订土地使用权出让合同的主题不适格而蒙受损失。那么,哪些主体才是适格的土地使用权出让协议的签订主体呢?
  
  《中华人民共和国城市房地产管理法》第十四条的规定:土地使用权出让,应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。据此,国有土地使用权出让的出让方主体必须是市、县人民政府土地管理部门。
  
  但是,在实际生活中,出现了乡镇级政府、开发区管委会等主体与土地受让人签订土地使用权出让协议的情形。对于开发区管委会作为一方主体与他人签订的土地使用权出让协议,《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》对此做了明确规定,根据该解释第二条:开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。
  
  解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。因此,自2005年8月1日起该解释开始施行时起,开发区管委会对外签订的土地出让协议一律无效;而2005年8月1日之前已经签订的,则必须在起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认才能有效,因此,此种情形下的合同属于效力待定。
  
  对于其他主体与他人签订土地出让合同,由于其不是适格的主体且违反国家法律的强制性规定和违反公共利益,因此,这类合同是无效的。但是,在实际中,乡镇政府以及政府招商等部门为了引进投资项目,经常与投资者签订《代征地协议》,并在协议中许诺为投资者交付土地并办理土地证。
  
  对于这类合同,由于其内容并不是以出让土地使用权为合同的标的,因此,从法律角度讲,不得以主体不适格为由认定无效。但是,由于这个协议的一方主体是行政机关,另一方是民事主体,那么这个合同的性质究竟是一般的民事合同还是行政合同不好认定。并且,由于这些政府部门在签订合同的时候并没有相应的职权来确保协议中承诺的条件能够兑现,所以其属于越权行为。因此,作为投资者与政府签订这类合同的风险很大,并且,除了国家利益受损失外,政府的权威和公信力也会受到负面影响。
  
  2、程序、内容合法
  
  (1)程序合法
  
  按照法律的规定,土地使用权的出让方式主要有协议、招标、拍卖和挂牌四种方式。在2002年7月1日以前主要是通过协议方式出让的。此后,对于各种经营性土地使用权的出让则禁止采用协议方式出让,而必须采用招、拍、挂等公开的市场化方式。《司法解释》虽然没有明文规定经营性土地使用权出让未采用招、拍、挂的方式的合同无效。但这类合同可能因该行为方式、内容和可能的结果导致合同无效。
  
  (2)标的物合法
  
  第四十四条 建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。
  
  因此农民集体所有的土地不能直接作为建设用地使用权的标的物予以出让,其必须经过有批准权政府(省级和国务院)征收后才能进行出让。因此,在签订以征收土地为标的的使用权出让合同的时候,应当查明批准征收的主体是否合法。
  
  3、救济途径
  
  (1)及时采取补求措施,变合同无效为有效《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》和《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》创造了“补办手续违法变合法,无效变有效”的原则。并且,前一个司法解释将后一个规定的补办手续的时间提前至起诉前而不是后一个规定的“一审期间”。因此,对于土地使用权出让合同,应当及时补办相关手续,以使合同有效。但是,根据司法解释,可以通过补办使其生效的合同仅仅限于2005年8月1日前,以开发区管理委员会名义所签订的土地使用权出让合同。
  
  (2)有条件通过请求国家赔偿的方式挽回损失对于未经有权机关批准而征收农民集体所有的土地,并将其使用权出让的,受让一方依据土地管理法第七十八条的规定(该条:无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的,超越批准权限非法批准占用土地的,不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的,或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的,其批准文件无效,对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回,有关当事人拒不归还的,以非法占用土地论处。非法批准征收、使用土地,对
  
  当事人造成损失的,依法应当承担赔偿责任。)要求批准机关赔偿。
  
  综上所述,在土地征收的流程上,不管是和谁进行签订协议,都应当注意一些合同的事项,有些人因为不是很专业,对合同的条例也就无法十分的清楚是否是对自己有利的信息,这时也是可以请专业人士进行分析考量合同的内容。
  
  

按规定离婚房产如何冻结?
    男女双方在婚姻开始的初期,往往都是甜蜜恩爱,什么事情都是有商有量、你情我愿,但是一旦婚姻关系破裂,多数是形同陌路、甚至恶言相向,尤其是在办理离婚手续进行财产分割时,难免会你争我夺,有时为了防止财产被对方瓜分,甚至采用转移、隐匿等手段,那么,离婚房产如何冻结呢? 一、财产保全冻...

我相信,电镀厂污染环境罪对大多数人来讲都是很陌生的,甚至从来
    我相信,电镀厂污染环境罪对大多数人来讲都是很陌生的,甚至从来就没有听说过有这个罪名。电镀厂作为环境污染的很大一部分来源,对环境造成了严重的损害,因此,电镀厂污染环境罪的出现是很有必要的,能够有效减少环境污染,接下来我们就来了解一下电镀厂污染环境罪罪名成立的判断标准和处罚方法。一、...

中华人民共和国劳动争议调解仲裁法是怎样的?
    中华人民共和国劳动争议调解仲裁法是怎样的? 第一章总则 第一条为了公正及时解决劳动争议,保护当事人合法权益,促进劳动关系和谐稳定,制定本法。 第二条中华人民共和国境内的用人单位与劳动者发生的下列劳动争议,适用本法: (一)因确认劳动关系发生的争议; (二)因订立、履行、...

企业拆迁员工补偿是怎样的?
    企业拆迁员工补偿是怎样的? 一、对员工的安置问题 这不仅涉及到企业自身的损失问题,也涉及到政府对企业下岗员工的安置问题,对员工的安置不当非常容易导致群体性事件。 实践中,有的地方制定的关于停产停业损失的规定中包含了对员工的安置费用,比如《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿...

森林过失失火罪的处罚标准是什么?
    森林被称为是地球之肺,所以不管是为了我们自己的健康,还是为了以后子孙后代的发展,我们都要保护森林资源,让森林中的资源可持续的发展。所以我国刑法中为了保护森林,特意制定了一个关于森林失火罪的规定来对于那些破坏森林的行为作出一定的处罚。森林过失失火罪的立案标准:关于森林失火罪情节的轻...

应该判决离婚的情形具体是什么
    应该判决离婚的情形具体是什么1、人民法院判决是否离婚,是从维护家庭稳定、促进社会和谐的大原则考虑,所以对于判决离婚的案件,比较谨慎。2、现行民法典明确规定,只有符合民法典所规定的法定的夫妻感情确已经破裂情形,法院才会判决离婚。具体来说是我国民法典规定的以下情形:(1)配偶一方存在...

房子分一半公证可以吗
    可以。如果房产是归双方共同拥有,房子的产权就是一人一半的。想要对进行公证,需要到当地的公证处办理,去公证处办理的时候,需要夫妻双方共同到场,而且需要签订相关的协议,协议签订完成之后,公证就算办理完成了。办理完成之后,其中如果有一方想要出售房子,都需要经过另一方的同意。《公证法》第...

欠钱不还数额少该怎么办
    欠钱不还数额少该怎么办 一、欠钱不还数额少该怎么办 如果借款期限已经满,经出借人催要而仍未偿还借款的,出借人可以依法向人民法院提起诉讼,运用法律武器保护自己的合法权益。出借人在起诉时要注意诉讼时效,《民法通则》第135条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。...

缴利润基数包干,超收分成合同
    发包方:__________________,简称甲方;
  承包方:__________________,简称乙方;
  企业经营者:__________________。
  根据________________________,经双方协商,签订本合同。

只有单位盖章没有签字的证据是否可以采信
    《民诉法解释》第一百一十五条第一款规定:“单位向人民法院提出的证明材料,应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章,并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料,可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时,可以要求制作证明材料的人员出庭作证。”据此规定,当事人提供的...

ͬʦ
  • ϾͬʦϾͬʦ
  • ϾͬʦϾͬʦ
  • ϾͬʦϾͬʦ
  • ϾͬʦϾͬʦ
ɨһɨ΢
ר
  • Ͼͬʦ
    Copyright © 1995-2015
    绰025-8411011013951899110
    ַϾкŴ1ź³11¥G