Ͼ商品房买卖合同有什么特征ʦ绰13951899110
商品房买卖合同有什么特征
λãҳ  »  
 

商品房买卖合同有什么特征

www.nj48.com Ͼͬʦ

    商品房买卖合同有什么特征
  
  商品房买卖合同作为不动产买卖合同的主要类型,具有如下法律特征:
  
  1、标的物在法律上呈现出复杂的形态。交易的房屋既可能是已建好的房屋,也可能是尚未竣工的房屋,而且还包括建筑物和小区的公用设施、设备的所有权或使用权。
  
  2、标的物所有权的转移以登记为成立条件。我国《合同法》第一百三十三条规定,标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
  
  3、行政干预强烈。由于土地房屋类不动产价值巨大,对国计民生影响很大,国家对房地产行政监管相对较为严格。如国家实行登记制度、推行合同示范文本、实行限购政策等。
  
  二、商品房买卖合同无效的几种情形:
  
  1、出卖人主体不当导致的合同无效。
  
  包括两种情况:一是,出卖人不具备开发主体资格;二是,出卖人没有销售资格。前一种情况主要表现为出卖人没有开发经营房地产的权利能力和行为能力,换句话说就是没有房地产开发经营的经营范围;后者主要是指房地产开发企业针对到特定的楼盘,没有相应的销售资格。如:开发企业在没有达到法定的售房条件下,为解决资金问题,私下销售房屋等等。
  
  2、买受人主体不当导致的合同无效。
  
  这种情况主要是买受人没有订立合同的权利能力和行为能力。如:不符合国家限购政策。
  
  3、出卖人故意隐瞒所售房屋抵押的事实。
  
  出卖人因实有资本少达不到法律规定的商品房预售条件,为了融资往往采用两个途径:一是,将在建工程抵押给银行,然后与银行协商,由该银行办理商品房按揭,双方约定开发商收取的买受人首付款直接归还开发商在银行的贷款。这样一来,开发商出售给买受人的房屋是设定了抵押权的不完整产权。如果开发商不能归还银行的贷款,银行可以行使抵押权人的权利。到头来受损失的还是购房者;二是,由施工单位垫资施工到可以预售的条件,然后开发商通过收取首付购房款,以此支付工程款。如开发商不能按"阴合同"支付施工单位工程款,施工单位可以运用法律规定的"工程价款优先受偿"权,对工程实施法律规定的优先司法拍卖、执行权,最后受损失的还是购房者。对此,最高法院司法解释规定,开发商如果将所销售的房屋抵押,并且隐瞒该事实,购房者可以请求法院确认合同无效,并且要求开发商承担一倍的赔偿。
  
  4、出卖人将拆迁安置房屋予以销售。
  
  出卖人因利益驱使,将用于安置被拆迁人的房屋销售给其他购房者。到履行拆迁协议书的安置时,往往采用变更原协议书的产权调换安置方式,要求被拆迁人接受货币补偿,或者异地安置。对此,最高法院司法解释规定,对于这种情况,买受人可以请求法院确认合同无效,并要求开发商给予一倍的经济赔偿。
  
  一般在与开发商签订商品房买卖合同之后,那么购房者就需要按照约定支付首付款或者一次性支付全部房款,但这仅仅是意味着当事人之间的交易完成了,而对于购房者来讲要真正拥有商品房,还需要办理房产证,也就是将商品房过户到自己的名下,依法进行了登记之后,那么房屋的物权变更才会生效。
  
  

离婚孩子生活费的标准是什么
    根据规定一般在家里面有未成年子女的情况下,父母离婚的话,那此时才需要对未成年子女的抚养问题作出处理,不然就是不允许夫妻离婚的。而此时由一方实际抚养子女,另一方就要支付抚养费。那现在,我国规定的离婚孩子生活费的标准是什么呢?我们马上为你做详细解答。父母离婚时,离婚子女的抚养费需要考...

累犯是否可以保外就医 累犯可以保外就医吗
    行为人再次犯罪的,在满足一定条件的情况下,则就构成累犯。按照我国法律的规定,不仅要对累犯从重处罚,同时还不能宣告缓刑和假释。那累犯是否可以保外就医呢?关于这个问题,我们整理了相关资料,马上为你做详细解答。一、累犯是否可以保外就医 累犯制度的产生以重新犯罪现象的出现为前提条件,并且...

解读新劳动合同示范文本
    对照即将实施的劳动合同法,新公布的劳动合同参考文本有五大亮点。

  亮点一:工作内容、地点拒绝笼统概括,社会保险成必备条款

  与以往版本的劳动合同比较,新合同对劳资双方的基本情况作了更为具体的规定。针对目前一些劳动者的工...

遇到合同欺诈报警有用吗?
    遇到合同欺诈报警有用吗?遇到合同欺诈报警有用,合同诈骗案件属于公安机关管辖的刑事案件,一般都需要去公安局的经侦大队报案。公安机关在接到相关报警、举报,认为有证据证明有犯罪事实发生的,应当依法立案侦查。公安机关对符合立案条件而不立案侦查的,受害人可以向当地检察机关申请立案监督,督促...

作为员工来讲
    作为员工来讲,劳动者与劳动公司之间是有一定的合同限制,那么有些人可能会想要提出疑问,那么劳动合同到期后3个月公司不续签是否违法?根据有关规定,这种行为已经是触犯法律了。具体我们来看下面的文章的相关合同要求。劳动合同到期后未续签的,因用人单位原因未续签的,可以要求支付经济补偿金。对...

建筑工程质量保修金保证金的区别是什么?
    建筑工程质量保修金保证金的区别是什么 一、建筑工程质量保修金保证金的区别是什么? 质量保修金与质量保证金最大的区别在于它们的来源不同。保修金是双方在合同中约定,在工程竣工时从应付的工程款中预留的用于保证工程维修的资金,它来源于建设单位的工程款。 而保证金是在建设工程施工合同...

一、交通事故赔偿住宿费有哪些
    一、交通事故赔偿住宿费有哪些条件 受害人确有必要到外地治疗,因客观原因不能住院,受害人本人及其陪护人员实际发生的住宿费和伙食费,其合理部分应予赔偿。 交通事故住宿费赔偿标准,各地标准不一,可以到当地 保险公司和交通部门查询。 其计算公式为:住宿费=国家要关一般工作人员出差住...

因为交通事故造成劳动能力丧失的话
    因为交通事故造成劳动能力丧失的话,在事故赔偿中可以要求索要营养费,营养费的标准需要根据医疗机构的评估来定。营养费的目的是为使受伤的人恢复身体健康,包含营养补品和住院期间的伙食费开支。虽然在日常生活中,大多数人都注重身体健康会买一些营养品,但是上着的营养品和消费跟正常的健康人还是不...

1、建设工程合同是合同法中有明确规定的有名合同之一
    1、建设工程合同是合同法中有明确规定的有名合同之一,要受合同法的约束,《合同法》第52条, 有下列情形之一的,合同无效: (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益; (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公...

征地的含义
    征地的含义 征地,是征收农民集体所有土地的简称。国家为公共利益的需要,可以按照法定程序强制征收农民集体所有土地,并根据补偿标准一次性给予被征地者一定的货币补偿。土地被征收后,其所有权属于国家,不再属于农民集体。 二、征地的程序 征地的程序分前后衔接的两大块,即征地的批准程序...

ͬʦ
  • ϾͬʦϾͬʦ
  • ϾͬʦϾͬʦ
  • ϾͬʦϾͬʦ
  • ϾͬʦϾͬʦ
ɨһɨ΢
ר
  • Ͼͬʦ
    Copyright © 1995-2015
    绰025-8411011013951899110
    ַϾкŴ1ź³11¥G