Ͼ二手房的折旧费如何计算ʦ绰13951899110
二手房的折旧费如何计算
λãҳ  »  
 

二手房的折旧费如何计算

www.nj48.com Ͼͬʦ

    二手房的折旧费如何计算
  
  房屋折旧是房屋价格补偿的形式,即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中,虽然原有的实物形态不变,但由于自然损耗和人为的损耗,它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值,以货币形态来表现,就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。
  
  (1)建筑造价是核算折旧费的基础,由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成,是住宅经营中的进货价。
  
  它只应是住宅本身的进价,而不应包括其他费用。由于住宅的使用年限长达几十年,甚至一百多年,在这样长时期内物价变化很大,故一般均不以其原始造价为计算依据,而按重置,即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。
  
  (2)房屋的残值,是指房屋经过长期使用,失去使用价值后,经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用,它作为使用房屋的追加耗费,应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值,简称残值。因为它在住宅价值中所占的比例不大,而且是在住宅报废后才能得到的,因此它与原值无法比较。
  
  在计算时,都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法,有时计算折旧时也采用残值率这一参数,即残值和原值的比率。各种结构房屋的残值率一般为:钢筋混凝土结构为0;砖混结构为2%;砖木结构一等为6%;砖木结构二等为4%;砖木结构三等为3%;简单结构为0。
  
  (3)使用年限,是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下,从而发生有形的磨损;在有形的磨损下,住宅能维持正常使用的年限,称为使用年限。使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。折旧年限,是住宅价值转移的年限,它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命,或称经济寿命。折旧年限除与使用年限有关外,还受无形损耗的影响。
  
  房屋折旧费的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定,房屋一类的固定资产折旧,采用平均年限法,即定额折旧法。其计算公式为:
  
  造价-残值造价×(1-残值率)
  
  消费者在购买旧房时,也可以利用折旧法求出所购旧房大概价值。公式为:
  
  旧房价格=造价-年折旧费已使用年数
  
  当然,确定房屋的价格还要考虑很多因素,如房屋所处的地段位置、房屋的建筑面积和楼房的层次与朝向等。
  
  二、二手房买卖中需要评估的情况有哪些
  
  房地产评估不是二手房交易的必备程序,一般情况下,二手房的买卖价格只要双方协商确定,房地产管理部门就会据此登记过户,只要以下几种情形发生时需要评估:
  
  (1)二手房价格明显过低时需要房地产评估。二手房交易价格的多少与所缴纳的税费是相关的,买卖双方当事人为了少缴税费往往向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报,房地产管理部门如果认为该价格明显低于房地产价值,交易双方又不愿意调整的,就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估,并以评估的价格作为缴纳税费的依据。
  
  (2)买卖双方认为有必要时需要评估。交易双方为确定合理的交易价格,也可以委托评估事务所进行评估,作为交易价格的参考。一般情况下,买卖双方都能自行确定交易价格,但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念,如境外人士或外地人,对国内或当地的房地产市场不了解,又不相信对方的报价或中介机构的评估,也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估,然后参考评估价格确定双方的交易价格。
  
  (3)进行房地产保险时需要房地产评估。房地产保险评估,分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。
  
  (4)申请抵押贷款时需要房地产评估。向银行申请房地产抵押贷款时,抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格,高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险,因此,银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利的贷到款项,证实其拥有的房地产价值,确定其可能获得的贷款金额,也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人,银行会要求其进行评估。
  
  (5)发生房地产纠纷时可能要进行评估。例如二手房买卖合同签订后,一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷,一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估,为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
  
  随着时间的流逝,二手房被居住使用,那必然也就会带给二手房带来一定的损耗,而这被称之为折损。其他条件一样的二手房,若是修建的年代比较久远了,那么现存的价值往往也就没有那么大。当然,从二手房的建筑结构、装修程度来看的话,其实也是会对二手房的价值造成影响。
  
  

在巨大利益的驱使下,假冒专利的行为并不罕见,而近年来我国逐渐
    在巨大利益的驱使下,假冒专利的行为并不罕见,而近年来我国逐渐认识到保护知识产权的重要性,专利权作为知识产权的一种,受到法律包括刑法的保护。假冒专利如果情节严重的话就会构成假冒专利罪,那么具体来说应该怎样对假冒专利罪作出认定?我们将在下文中为你做详细介绍。 一、怎样对假冒专利罪作...

起诉离婚调解多长时间?
    现在离婚已经是社会中一种非常普遍的现象,离婚分别有两种方式,一种是协议离婚,一种是诉讼离婚。在诉讼离婚时,法院会进行调解,期望以一种温和的方式解决问题。那么,起诉离婚调解多长时间?我们将在本文中进行详细的解答。 一、起诉离婚调解多长时间? 《婚姻法》第三十二条规定:“男女一方...

当事人该如何协商解除劳动合同
    就解除劳动合同来看,可以通过法定方式解除,当然也可以是双方协商之后解除。但对于用人单位和劳动者来讲,此时应该如何协商解除劳动合同呢?可能很多人都不是很清楚,下面我们就来为你做详细介绍吧。 一、如何协商解除劳动合同 (一)任何权利的行使都应以不违法为前提,劳动合同双方协商解除劳...

欠条丢了怎么向对方要钱
    欠条丢了怎么向对方要钱1、对于丢失欠条的情况,你也是可以进行起诉的,前提是有证据,并且在诉讼时效以内。2、证据包括录音、付款凭证等都可以,如果还有证人见证的话,就最好不过了。3、法院判决后,如果对方不还可以申请法院强制执行,对债务人恶意拖欠的还可以拘留。债务人去世的,可以从其遗产...

福州台江区劳动保障协理员的申报条件是怎样的?
    在实际生活和工作中,不同性质的工作,意味着它的工作地点以及工作内容的不同。虽然职位有高低,但是工作价值和意义,却是平等的。那么,福州台江区劳动保障协理员的申报条件会怎样的?下面就将这一问题进行解答,您可以继续阅读了解一下。 一、劳动保障协理员的定义 1、劳动保障协理员就是在社...

被家暴老公起诉离婚妻子可以反诉吗
    被家暴老公起诉离婚妻子可以反诉吗 一、被家暴老公起诉离婚妻子可以反诉吗? 被家暴老公起诉离婚的妻子可以反诉,反诉的条件是: (1)反诉只能是本诉被告向本诉原告提起,而不能对原告以外其他人。 (2)反诉只能向受理本诉的法院提起。 (3)反诉与本诉必须是适用同种诉讼程序。 ...

一、在我国夫妻购买小产权房是共同财产吗?
    一、在我国夫妻购买小产权房是共同财产吗? 1、《婚姻法》规定:第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:工资、奖金;生产、经营的收益;知识产权的收益;继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产,有...

购买假发票要负刑事责任吗?
    购买假发票要负刑事责任吗?购买假发票要负刑事责任的,因为在某些状况之下购买假的发票的话,他的目的就是为了逃税,所以从事的这样的一种偷了税费的方式来对税收不进行申报,那么将会构成刑法当中的逃税,当然也必须要达到逃税罪立案的标准。逃税罪是指纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者...

工伤纠纷属不属于仲裁受理范围
    工伤纠纷属不属于仲裁受理范围 一、工伤纠纷属不属于仲裁受理范围? 工伤纠纷属于仲裁受理范围,仲裁机构的受理范围主要包括: 1、因确认劳动关系发生的争议。 2、因订立、履行、变更、中止、解除和终止劳动合同发生的争议。 3、因开除、除名、辞退、劝退、勒令辞职、责令限期调离和...

操纵证券、期货交易价格罪
    

ͬʦ
  • ϾͬʦϾͬʦ
  • ϾͬʦϾͬʦ
  • ϾͬʦϾͬʦ
  • ϾͬʦϾͬʦ
ɨһɨ΢
ר
  • Ͼͬʦ
    Copyright © 1995-2015
    绰025-8411011013951899110
    ַϾкŴ1ź³11¥G