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商品房预售合同的形式
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商品房预售合同的形式

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    商品房预售合同的形式必须符合法律的规定

   商品房预售合同的内容复杂,履行期限长。因此,法律对其形式的要求也比较严格。根据法律的有关规定,商品房预售合同必须采取书面形式。在实践中,商品房预售合同一般采取标准合同的形式,具体条款由预售方事先拟定,主要内容包括:双方当事人的情况;预售商品房的基本情况(如商品房的座落、土地使用权证号、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构等等);预售商品房的价格及支付办法、期限;交付房屋的日期;违约责任及免责条件;纠纷的解决方式等。根据《城市房地产管理法》的规定,当事人订立商品房预售合同后,预售方应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》亦规定:“商品房预售,开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”

   这里有必要明确商品房预售合同登记的性质和效力。在实践中,对商品房预售合同的登记是合同的有效要件,还是对抗要件,学者们的看法并不一致。我们认为,商品房预售合同的登记是合同的对抗要件,而不是有效要件。首先,从法律的规定来看,如前所述,《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》都规定,预售方应当将预售合同报有关部门登记备案。这就十分明确地说明,商品房预售合同签订在先,登记备案在后,而登记机关只能对有效的商品房预售合同予以登记备案;其次,在商品房预售合同中,预购方处于比较弱的地位,面临的风险比预售方要大得多。所以,如果认为登记备案是商品房预售合同的有效条件,那么没有经过登记备案的预售合同就是无效合同。这样,一旦商品房预售合同没有登记备案,预售方就不会受合同的约束,可以任意将商品房再预售第三人,预购方也就无法追究预售方的违约责任,这极不利于保护预购方的利益。所以,登记备案不是商品房预售合同的有效条件,而应当是对抗要件。我们认为,商品房预售合同的登记备案具有预告登记的性质。所谓预告登记,是指权利人在对未来取得的物权享有请求权时,法律为保护这一请求权的实现而对其进行的登记。预告登记的目的在于保全权利人的请求权,以确保权利人于将来能够取得物权,它具有排他性,可以对抗第三人。预告登记是将物权法的规则施加于债权法,给予属于债权法的请求权以排他的物权效力,其本质属于物权法向债权法的扩张(注:孙宪忠:《论不动产物权登记》,《中国法学》1996年第5期)。在商品房预售合同中,由于商品房尚没有建成,所以,也就不可能产生商品房的物权变更登记问题,而只能是进行预售合同的登记。预购方经过登记所取得的是待建房屋所有权的请求权,而不是一种物权。预购方根据这种请求权,就可以在商品房建成后,请求预售方交付房屋并办理物权的变更登记。同时,在没有交付房屋前,预售方将预售房屋转让给第三人的,对预购方也是无效的。可见,尽管预售合同登记所产生的仅是一种请求权,但却具有物权的排他性质,有学者将其称之为准物权(注:钱明星、姜晓春:《房屋预售制度若干问题理论问题研究》,《中外法学》1996年第5期)。所以,商品房预售合同的登记具有预告登记的性质。

交警不能调解的交通事故有哪些
    现实中,我们经常看到是由交警对事故作出调解处理的,这不失为解决交通事故的一种途径。但需要注意,不是所有的交通事故都是允许进行调解的。那究竟交警不能调解的交通事故有哪些呢?请跟随我们一起在下文中进行具体了解吧。 一、交警不能调解的交通事故有哪些 不少当事人在发生了交通事故后希望...

被刑事拘留可以无罪释放吗
    被刑事拘留可以无罪释放吗?被刑事拘留后也可能会无罪释放,犯罪嫌疑人因涉嫌犯罪被刑事拘留的,但并不表示就一定构成犯罪,如果经侦查证明不构成犯罪的,或经法院判决罪名不成立的,都有可能将犯罪嫌疑人予以无罪释放。根据《中华人民共和国刑事诉讼法》的规定,无罪释放有如下几种情况:(1)公安机...

劳动关系的主体客体是指的什么
    可能我国公民在生活当中也有注意到这样一个问题,越是在一些一线城市,劳动者的自我维权意识也是比较强烈。相对来说,在一些二三线城市的劳动关系就没有这些一线城市处理的好,主要还是因为这些地方劳动者本人的法律意识非常薄弱,甚至对于劳动关系的了解都知之甚少,就比如劳动关系的主体客体,有很多...

解除无固定期限劳动合同赔偿的标准是什么
    随着我国经济的快速发展,我国的主要关系也开始发生变化。雇佣关系是我国国内的主要关系之一,也是我国国内最容易产生矛盾之一。因此,近年来越来越多的民事纠纷或刑事纠纷是源自雇佣关系产生的矛盾。也由此产生了一些与劳动合同有关的问题,比如解除无固定期限劳动合同赔偿,不买社保的劳动合同等问题...

一、交通事故中误工费谁赔?
    一、交通事故中误工费谁赔? 交通事故中误工费一般都是由肇事者支付赔偿金,造成交通事故的各方当事人均有违章行为,情节相当,各方负同等责任。 1、如果双方都是机动车,赔偿方式是,双方用各自的交强险赔偿对方,交强险不够赔偿的,超出部分,对方赔偿50%,自己承担50%,如果双方谁...

在刑事案件中帮助犯有既遂未遂吗
    在刑事案件中帮助犯有既遂未遂吗?帮助犯有既遂未遂,认定犯罪未遂主要从以下几个方面入手:1、行为人已经着手实行犯罪着手实行犯罪的共同特征:①着手实行犯罪的行为已经同直接客体发生了接触,或者说已经逼近了直接客体。如拿刀对准被害人。②着手实行犯罪的行为是可以直接造成犯罪的结果的行为。如...

专利权人有哪些权利
    专利权人有哪些权利 1、自己实施其专利的权利,即自己享有制造、使用、销售、许诺销售和进口其专利产品或者使用其专利方法的行为。 2、许可他人实施其专利的权利,被许可方取得相应的专利实施权并向专利权人支付专利使用费。按照被许可人取得实施权的范围和权限,可以将专利实施许可分为如下几种...

一般那种属于商标侵权行为
    一般那种属于商标侵权行为 有下列行为之一的,可构成侵犯商标权行为: 1、未经商标注册人的许可,在相同商品或者类似商品上使用与其注册商标相同或者近似的商标,可能造成混淆的; 这种行为是最常见的一种商标侵权行为。它主要包括四种行为: (1)在同一种商品上使用与他人注册商标相同...

最新非法集资罪的立案标准是什么?
    最新非法集资罪的立案标准是什么非法集资罪即《刑法》第一百七十六条规定的非法吸收公众存款罪。根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,有下列几种情况的,应当依法立案追究刑事责任:(一)个人非法吸收或者变相吸收公众存款,数额在20万元以上的,单位非...

商标权的保护范围有哪些? 期限是多久
    商标权的保护范围有哪些?期限是多久商标权是法律对我们注册的商标的一种保护,也就是说只有经过了法定程序注册之后的商标,才会受到法律的保护。但是需要注意,法律对商标的保护也有范围和期限的限制。那么您知道商标权的保护范围有哪些?我们将在下文中为您解答。 一、商标权的保护范围有哪些? 《...

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