建设工程价款优先受偿的条件

    关于垫资是否适用优先受偿权的问题， 2002年6月，最高人民法院针对《合同法》第286条的规定，颁布了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（《批复》）的司法解释赋予垫资以优先受偿权有其合理的一面。因为：第一，垫资建设的情况在我国目前十分普遍，法律不应回避现实生活中存在的问题。我国的建设市场已形成所谓的“发包人市场”，现实中的情况是如果建筑企业不对建设工程进行垫资，就很难取得工程的建设权。建筑企业往往都是为了获得工程的建设权，不得已而接受发包人的垫资要求，进行垫资建设。第二，垫资符合建筑行业的行业习惯。实践中建设工程发包人只需预付给承包人部分款项，进行工程备料等前期准备，其余的工程款项一般是由承包人垫付。此后，在工程建设过程中，由发包方根据工程建设的进度向承包人给付工程款项。第三，我国《合同法》中并未明确禁止垫资行为，《合同法》52条列举的合同无效的几种法定情形中也不包括垫资情形；

  　　关于承包人因发包人违约造成的损失，是否适用建设工程款优先受偿权的问题，在实践中也存在较大的争议。南京律师热线84110110的资深律师认为：首先，承包人因发包人违约造成的损失与《合同法》第286条规定“建设工程价款”是两个有着明显区别的概念，根据建筑行业的行业习惯，工程价款一般包括工程预付款、工程进度款、履约过程中因支付各种费用、顺延工期、赔偿损失获得发包人确认的签证款、工程完成后的结算款、期满应返还的履约保证金等担保性质的工程价款，而不包括违约损失。其次，如果承包人享有优先受偿权的范围过大，则会对其他抵押权的实现产生影响，不利于保护其成后的结算款、期满应返还的履约保证金等担保性质的工程价款，而不包括违约损失。其次，如果承包人享有优先受偿权的范围过大，则会对其他抵押权的实现产生影响，不利于保护其他抵押权人和一般债权人的合法权益，有违法律公正公平的原则。

   建设工程优先受偿权与抵押权、一般债权冲突时的处理。《合同法》第286条赋予建设工程款以优先受偿权，目的在于解决现实生活中存在的大量拖欠工程价款的问题。但是，由于该法条没有明确建设工程优先受偿权和其他权利发生冲突时如何处理，致使实践中普遍存在的建设工程款优先受偿权和约定抵押权冲突的问题，不能得到及时、正确的解决，影响了建设工程款优先受偿权的顺利实现。对此，最高人民法院于《批复》第一条明确规定，建设工程价款优先受偿权与以该工程为标的物的抵押权、一般债权发生冲突时，该优先受偿权应优先于抵押权和一般债权，有效的解决了上述问题，有利于对承包人的合法权益的保护，将建设工程款优先受偿权真正落到了实处。

   消费者的请求权和承包人的优先受偿权发生冲突时的处理。最高人民法院的《批复》规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”这是承包人对工程价款行使优先受偿权的除外性规定。明确了在消费者的请求权和承包人的优先受偿权发生冲突时，法律优先保护消费者的权益。