二手房买卖如何避免户口纠纷？

   二手房买卖中户口纠纷已非一日，主要是我国现在户籍制度处于改革过程中，改革也并非一朝一夕能够到位，户籍管理混乱，各省市均有自己的规定和做法，一旦出现上述案例中的纠纷，司法实践中，各地法院的默认的通行做法都是不予立案，上海市2004年《上海高院民一庭民事法律适用问答》更是明确说明买方要求卖方实际履行约定，将户口迁出并将自己户口迁入的，法院可以告知该当事人，违约损害赔偿可以作为民事案件受理，但户口迁移问题属于行政管理问题，不属于民事案件受理范围，法院也无权作出此类民事判决，故该请求判决继续履行的主张属于依照法律规定法律不能强制当事人继续履行的事项。当事人坚持迁移户口的主张的，裁定不予受理或者驳回起诉。

    南京市公安局出台了相应的文件并规定“房屋买卖双方已经合法完成房屋产权交易，买房人已经取得《房屋所有权证》、《土地使用权证》或《南京市公有住房租赁契约》，并实际居住。卖房人未将户口迁出原住房，导致买房人户口无法迁入的(买卖双方有其他户口迁移约定的除外)。经买房人申请，户口所在地公安派出所履行告知后，卖房人仍拒绝办理户口迁出的，经县级公安机关审核批准，将卖房人户口整户迁移至现户口所在地的社区(村)托管户临时管理”。笔者认为，该规定为所有正在受此问题困扰的买家和业主吃了一颗定心丸，但是为了切实保障自己的合法权益，权利人仍然可以通过司法途径使得卖方为自己的恶意违约、毫无诚信的行为承担相应的违约责任,并且弥补自己因此遭到的损失。

如何防范和解决这一问题？律师提出如下建议：
第一：无论是否是学区房或者普通的二手房，购房者都应当高度重视户口问题，因为中国的现有户籍体制下，很多的社会生活都和户籍有着千丝万缕的关系，如果无法落户会给自己的将来造成各种麻烦和损失，因此谈判的重点不光是房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面还应当包括户口问题，
第二： 预先全面调查核实房屋内所有的户口。无论卖方承诺房屋内是否户口，购房者都最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。如果是通过中介买房的，也可以委托中介代为核实的房屋的户口，核实后应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为给自己造成损失。
第三：必须明确的在合同中约定卖方迁出时间。
第四：根据实践来看，户口的迁出时间最好约定在房屋登记过户之前。
第五：通过预留房屋尾款和违约金的双层方式对买方施加压力。迫使其诚实守信，按期迁出。
其中预留房屋尾款应当在合同总明确说明先迁移户口然后再交付房款，约定一个明确的先后履行顺序防止对方恶意违约，而且房屋尾款的数额不宜过低。在签订违约金条款时应当注意能够适用于迁移户口。
第六:如出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话，购买方要审慎决定是否要接受这样的交易条件。直接在买卖合同补充协议中约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任，如逾期一日则按照房屋总价的日万分之五计算，直到卖方房屋内户口全部迁移为止。针对户口迁移问题，通过这种加重经济责任的方式，有效地督促卖方及时履行合同中户口条款，避免不必要的争议[南京律师110：84-110-110]。
第七：进入诉讼途经后最好能通过双方调解的方式结案，通过法院施加压力促使对方迁移户口，履行义务，并且能够和对方进行良好的沟通，已达到诉讼目的，防止关系僵化，对方拒不迁.
第八：诉讼过程中应当和法官良好的积极的沟通，告诉他诉讼的目的仍然是促使对方履行义务迁出合同，请求法官施加压力做好对方的工作，是本案能得到很好的解决。

    房产律师提示，户口问题可向南京市局人口管理支队直接咨询，电话：84425098.有关规定《社区(村)托管户管理工作规范》：
第一条 为解决符合本市户口登记条件的公民，因各种原因无法按照正常家庭户、集体户登记户口的问题，依据《南京市公安局实施<江苏省常住户口登记管理规定（试行）>细则》制定本规范。
第二条 凡在本市无合法固定住所，且市内无配偶和亲属可以投靠的公民，符合下列情形之一的可以登记为社区（村）托管户：
（一）2004年3月8日本市“一站式”办理户口前，办理市内迁移未及时落户，后发生变化无处落户，目前持《户口迁移证》的持证人员；
（二）2003年8月7日前，因刑事拘留、逮捕、劳教及服刑被本市注销户口，现持刑满释放、解除劳动教养等证件因落户地发生变化或亲属（接受人）不同意接纳而未能落户人员；
（三）因夫妻离婚，房屋归一方所有，另一方在本市无合法固定住所，户口无处迁移的人员；
（四）出国或离宁在国内工作生活或因各类原因将房屋出售后（购房入户者除外），现在本市无合法固定住所的人员；
（五）历史遗留的空挂户，房主户口迁移时未将其同时迁出，且无处落户的人员；
（六）其他历史等原因造成的疑难户口。
第三条 派出所根据辖区户口管理的实际需要，本着从严掌握的原则，经分、县局审核批准可设立社区（村）托管户，并报市局人口管理支队备案。
第四条 社区（村）托管户门牌号码，即社区（村）委员会实际所在地门牌号码。
第五条 持刑满释放、解除劳动教养及户口迁移等证件的人员，在原户口注销地或迁出地的社区（村）托管户落户。
离婚、出售房屋或历史遗留的空挂户等无处迁移人员，在现户口所在地的社区（村）托管户落户。
第六条 登记社区（村）托管户口，申请人应提供下列材料：
（一）书面申请（格式为制式表格）；
（二）本人及同户人员的居民户口簿、居民身份证及其复印件或持证人员所持证件的原件及复印件；
（三）房产登记部门出具的在本市无房产证明；
（四）落户地或居住地的社区（村）委员会出具情况属实的证明；
（五）取得合法固定住所后委托派出所办理户口迁移的委托书。
（六）与本规范第二条第（一）项至第（六）项六种情形人员相对应的证明材料（如户口迁移证、刑满释放证、解除劳动教养证明、离婚证、房屋买卖合同等）。
第七条　派出所受理后，社区民警应对申请人的实际居住情况、市内亲属不予接纳的情况等进行核实，并填写《社区（村）托管户申请呈批表》。
第八条　社区（村）托管户口的登记由分、县局人口管理部门审批。
因历史原因形成的疑难户口报市局人口管理支队审批。
第九条 派出所是社区（村）托管户管理的责任单位，社区民警是社区（村）托管户管理的具体责任人。
第十条 社区（村）托管户中的重点人口、工作对象管理工作，涉稳人员的稳控工作及其中人户分离人员的托管工作，均按照目前的实有人口管理工作规定和工作要求进行。
第十一条 社区（村）托管户以家庭为单位签发居民户口簿。社区（村）托管户口不享受本市“三投靠”和其他户口投靠政策。
夫妻双方均为社区（村）托管户口的，所生子女可随其中一方办理出生登记。
第十二条 社区（村）托管户每半年须清理一次，由派出所对社区（村）托管户内人员的市内合法固定住所进行核查，对已经具有合法固定住所的人员，发放告知单，进行动迁，15日后对逾期不迁者，按照委托书的委托约定，由公安机关将当事人的户口迁入其合法固定住所处。
第十三条 本规范自2011年1月1日起执行。
 
>>>关于加强房屋买卖户口管理工作的实施意见（试行）:
宁公人〔2011〕52 号
 
 
为进一步规范本市户口管理工作，切实解决房屋买卖活动中因户口迁移引发的突出问题，根据《中华人民共和国户口登记条例》、《江苏省常住户口登记管理规定（试行）》、《南京市户籍准入登记暂行办法》和《社区（村）托管户管理工作规范》，特制定具体管理工作实施意见如下：
一、管理原则
房屋买卖双方已经合法完成房屋产权交易，买房人已经取得《房屋所有权证》、《土地使用权证》或《南京市公有住房租赁契约》，并实际居住。卖房人未将户口迁出原住房，导致买房人户口无法迁入的（买卖双方有其他户口迁移约定的除外）。经买房人申请，户口所在地公安派出所履行告知后，卖房人仍拒绝办理户口迁出的，经县级公安机关审核批准，将卖房人户口整户迁移至现户口所在地的社区（村）托管户临时管理。
二、工作程序
（一）受理申请，审核材料
买房人因卖房人拒不迁出户口，导致本人和同户人员户口无法迁入的，可以向房屋所在地公安派出所申请将卖房人户口迁出。买房人需提交以下材料：
1、书面申请；
2、《房屋买卖合同》或《房屋买卖契约》、住宅用房的《房屋所有权证》和《土地使用权证》或《南京市公有住房租赁契约》原件、复印件；
3、本人身份证、《户口簿》原件、复印件；
4、卖房人的相关情况。
受理申请时，应当制作询问笔录，详细了解申请理由和事实依据。
（二）调查走访，核实情况
受理申请后，派出所社区民警应当对买房人的实际居住情况，卖房人未将户口迁出的情况进行认真调查核实。调查结束，应当写出调查核实情况报告。
（三）履行告知，教育动迁
对卖房人，派出所社区民警应当进行说服教育，宣传户口管理政策，明确指出原住房已经出售，买房人已经实际居住，卖房人应当将户口迁至自己的合法固定住所，或者投靠到配偶、直系亲属处，符合社区（村）托管户迁入条件的，可以申请迁至社区（村）托管户。对拒不同意迁出的，派出所应当送达书面《户口动迁告知书》，明确在规定期限内迁出户口，如拒不自行迁出户口，公安机关将把卖房人的户口整户迁移至社区（村）托管户临时管理。
《户口动迁告知书》应当送达卖房人，并由卖房人在送达回执上签字，卖房人拒绝签字的，应当在回执上注明。卖房人不在本市的，应当送达卖房人的配偶或父母、成年子女。卖房人本人和同户成员均不在本市的，应当通过电话联系口头告知，并由见证人签字，注明情况。卖房人本人和同户成员均无法联系的，应当采取报纸公告送达，并将公告附送达回执。
（四）呈报审批，实施迁移
告知期限届满后，卖房人仍未将户口自行迁出原住房的，公安派出所应当填写《户口迁移审批表》，报县级公安机关审批。经县级公安机关负责人批准后，公安派出所应当将卖房人的户口整户迁移至户口所在地社区（村）托管户。如果买房人申请户口迁入手续齐全的，市内户口迁移的应当同时办理买房人户口迁入，市外户口迁入的按审批程序办理。
（五）档案管理
受理、调查、告知、审批材料须装订成卷，列入所在地公安派出所户籍档案，存档管理。
三、工作时限
（一）凡符合申请条件，材料齐全的，公安派出所应当当场予以受理。
（二）调查走访应当自受理申请之日起，五个工作日内完成。
（三）《户口动迁告知书》告知卖房人应当在十五日以内自行迁出户口。
（四）县级公安机关审批工作应当在七个工作日内完成。
（五）公安派出所在县级公安机关审批后，应当在三个工作日内完成户口迁移工作。
四、工作要求
（一）充分认识加强房屋买卖户口管理工作的重要性和现实意义。户口管理工作事关居民群众的切身利益，做好房屋买卖户口管理工作是公安机关关注民生、服务民生的实际举措。近年来，随着居民群众经济活动的日益频繁，房屋买卖已经成为居民群众经济活动的重要组成部分，由此引发的户口迁移问题也日益突出，群众反映十分强烈，社会各界也极为关注。当前，原有的工作规范已不能适应形势的变化发展，亟待调整。对此，市局依照相关法律政策，及时对房屋买卖户口管理工作作出具体规范，对于解决居民群众遇到的实际困难，进一步构建和谐社会有着重要的现实意义。各单位一定要切实提高思想认识，认真贯彻落实。
（二）严格工作纪律，规范操作流程。户口管理工作政策性强、关联度高，历来也十分敏感。因此，各单位在贯彻执行中，要吃透意见精神，严密工作程序，严格按照办理时限的要求，认真做好每个环节的组织实施工作。严禁在工作中徇私舞弊、弄虚作假，严禁违反程序办理户口迁移。一旦发现，将严肃追究具体责任人和相关领导的责任。
（三）完善社区（村）托管户管理工作。2011年1月1日，本市《社区（村）托管户管理工作规范》实施，各单位要认真落实《规范》的具体要求，进一步完善社区（村）托管户的设置工作，确保全市政策执行统一。对不按《规范》实施造成群众投诉的，市局将及时责成责任单位限期整顿，并纳入条线绩效考核。
（四）加强情况报告工作。工作中，各单位要及时收集掌握办理户口迁移中遇到的具体问题，迅速向市局人口管理支队报告。人口管理支队要会同基层单位共同研究，及时指导基层开展工作。
本实施意见自下发之日起执行。
 
                         南京市公安局
                      二〇一一年四月二十日