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房地产抵押法律风险
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房地产抵押法律风险

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    有些抵押权人,在设立宅基地上的房产抵押时,只要在宅基地所在地有未享受过宅基地权利的第三人做担保,并交一定数量的担保金,办理房屋抵押贷款。当抵押人还款后,第三人交的担保金由抵押权人补偿不低于银行利息的费用。当抵押人清偿不了贷款本金和利费时,直接将房产转让给第三人。但要预先在抵押合同中协商好转让变现的价格。四是抵押人依法承包的荒山、荒地、荒滩等土地使用权,只要经过发包人同意,就可以抵押,但要注意抵押物的估价和抵押金额的确定。

   各种企业类型的企业所拥有的资产属于企业的法人财产,根据《公司法》和《企业法人登记管理条例》的有关规定,企业依法享有对这些资产的所有权、占有权、使用权、处分权等民事权利。而企业的法定代表人是代表企业行使职权的签字人,完全有权利行使上述各种民事权利,根本不需要这个批复,那个决议。最近最高人民法院“关于国有工业企业以机器、设备等财产为抵押物与债权人签定的抵押合同的效力问题的批复”指出,“国有工业企业以机器设备、厂房等财产与债权人签定的抵押合同,如无其它法定的无效情形,不应当仅以未经政府主管部门批准为由认定抵押合同无效。”明确指出了,企业用企业资产抵押的行为,不能以政府主管部门是否批准来确定抵押效力。

   住宅房产抵押合同必须都要到房管部门登记,所有共有人都要签字。共有房产抵押要登记,共有人都要到场并签字同意抵押,这是办理手续的必要程序。但在实际操作中,还要分别具体情况:一、几万元或十几万元的房产,客户急要几千元、或近万元的钱用,只要信誉好,用途正当,有还款能力,典当行了解的,有些典当行直接收了房产证就放款了,也有的典当行只要共有人到场签字就放款的。抵押人还不了债务时,赖帐不划算,重新办房产证可能花的钱不比贷款本金少,万一要诉诸法院,只是不能对抗第三人,债权还是保护的。这样更符合方便、快捷的特点。二、有些客户房产共有人出差或长期在外做生意,急等钱用,要以房地产权抵押怎么办?有些典当行,按共有人份额,对属于持证人的部份进行抵押给予贷款。《担保法》解释第五十四条“按共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的,抵押有效。”

  
    

  
     “其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效。”因此,对共有人的财产抵押,共有人不能到场的,不能简单的视为能抵押、不能抵押,重要在我们事前和事后做好工作。安徽蚌埠兴达典当行陈孝凯同志在大连研讨会上讲,“手续要完备,我认为必须要完备,但不能为要求完备把典当行的小、快、灵的特点丢掉,否则人家就不会到典当行来了。”这是有道理的。

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