婚前房产拆迁安置，离婚时如何分割？

    1、夫妻在婚姻关系存续期间所得的符合《中华人民共和国婚姻法》规定的财产，是夫妻共同财产，可在离婚纠纷中请求分割。

  夫妻一方在婚前取得（即夫妻一方签订房屋征收、拆迁补偿协议的时间先于婚姻关系成立时间）的房屋征收、拆迁补偿以及用该款项购买的房屋，是该方的个人财产，不在离婚财产分割的范围内。

  居住房屋征收、拆迁补偿利益一般由：房屋部分、土地使用权部分补偿、搬家补助费、过渡费、搬迁费、签约奖、速签奖、一次性补贴组成。其中，房屋部分补偿的析产份额认定是离婚纠纷和析产纠纷中的核心内容和审理难点。

  2、婚前一方的个人财产，夫妻双方婚后对房屋没有过任何添附行为，拆迁时也没有补偿过任何差价，且登记在一方名下，此种情况下获得的拆迁安置房只是婚前个人财产形式的一种转化，该拆迁安置房应该是个人财产。如登记在双方名下，该拆迁安置房应认定为夫妻共同财产还是个人财产？实务中有人主张根据《物权法》规定该拆迁安置房应属夫妻共同财产，没有明确产权份额的，应平均分割。该观点虽然符合《物权法》的规定，实现了形式上的公正，但这种简单处理会导致实质上的不公平。依据《婚姻法》第十八条及《婚姻法》司法解释三第五条之规定，该拆迁安置房如果未登记或登记在一方名下，应是个人财产，一经登记在双方名下则为夫妻共同财产，对原产权人来说是不公平的。根据现行产权登记制度，当事人办理房产证需夫妻双方到场，并提供结婚证，单身者则提供单身证明，可见登记在双方名下并非原产权人的真实意思表示，这种“被登记”房产的情形在我所在城市屡见不鲜。虽然该拆迁安置房依《物权法》应当认定为夫妻共同财产，但在处理这种拆迁安置房时，不能只考虑物权的公示原则，还应考虑民法的公平、公正原则以及产权登记时当事人的真实意思、拆迁安置房的来源等因素，对被拆迁安置房的原产权人予以适当多分。

  3、被拆迁房是私有住房，其所有权是夫妻一方在结婚登记之前取得的，拆迁安置房的所有权也登记在原被拆迁房屋所有人名下，拆迁安置房应认定为个人财产而不能作为夫妻共同财产分割。

  　　依据《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定，拆迁人应当对被拆迁人给予补偿、安置。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。因此，被拆迁房屋是私有住房的，以产权调换方式取得的拆迁安置房的所有权属于原被拆迁房屋所有人。

  　　产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。

  　　在产权调换法律关系中，被拆迁人因产权调换而取得新调换房屋的所有权，并作为对价将被拆迁房屋的所有权转让给拆迁人。因此，如果被拆迁房屋的所有权是在结婚登记后取得的，拆迁安置房的所有权无论登记在夫妻谁的名下，都应认定为夫妻共同财产。如果被拆迁房屋的所有权是在结婚登记之前取得的，拆迁安置房的所有权也登记在原被拆迁房屋所有人名下，拆迁安置房应认定为个人财产而不能作为夫妻共同财产分割。

  　　如果房款差价是以夫妻共同财产出资结清的，或者是以按揭贷款方式结清后，以月供的方式用夫妻共同财产偿还的，房屋所有权的归属是否改变了?我们认为，不能改变拆迁安置房为原被拆迁房屋所有人一方个人财产的性质。但是，对于该部分出资，离婚时房屋所有权人应当给予另一方适当的补偿。

  4、1）被征收、被拆迁宅基地上房屋的出资、建造和翻建情况

  首先需确定宅基地上房屋建造于婚前或婚后。婚后建造的，一般认定夫妻共同财产；婚前建造的，一般认定夫妻一方个人财产。

  宅基地上房屋存在案外人和翻建、扩建情况的，因实践中大部分宅基地上房屋未经不动产登记，认定房屋部分补偿时需综合考虑《宅基地使用权审核表》的权利人情况、《农村居民建房用地申请表》的申请人情况和实际出资情况。

  

  2）被征收、拆迁房屋的添附和装修部分的出资情况

  添附和装修部分不影响被征收、拆迁房屋的产权份额，但由于添附和装修部分补偿很难与房屋部分补偿剥离，通常被包括在房屋部分补偿范围内，故可能影响夫妻双方对征收、拆迁补偿中房屋部分补偿份额的认定。

  若添附和装修发生在夫妻婚姻关系存续期间的，一般认定夫妻共同财产；若发生在婚前或存在案外人的，主要根据出资情况认定相关权利人，从而综合认定房屋部分补偿的具体分割份额。

  

  5、案例一：原告田某与被告雷某于2004年10月登记结婚，婚后未生育子女。婚后双方常因家庭琐事发生争吵，故田某诉至法院，请求解除双方婚姻关系，并依法分割夫妻关系存续期间共有财产。雷某同意离婚，但就财产分割双方难以达成一致意见。主要分歧在于：雷某婚前所建的位于重庆市XX区XX局XX村宅基地上的三间平房在2009年被拆迁后，开发商以较低的优惠价安置补偿的一套面积为127的现房应当如何分配？

    经审理查明，雷某被拆迁的三间房屋评估总价值为99361.26元，加上搬迁补助、补贴等27345.8元，共计补偿款126707.06元。雷某以该补偿款购买了面积为127的安置房一套，并向开发商补缴房款37325.14元。按照新民村的拆迁安置方案规定，凡在拆迁范围内有住房长期居住并有本村集体户口的，购买拆迁安置房，每人可享受60的安置优惠价面积，超出部分按市场价购买。安置优惠价为1250元，市场价为1820元。  

    本案争议的焦点是雷某婚前房屋被拆迁后的安置房性质上属于雷某个人财产还是夫妻双方共同财产？主要有三种意见：

    第一种意见：此拆迁安置房属于夫妻共同财产。因该安置房系双方婚姻关系存续期间所得，且双方对该房屋未进行特别约定，故该房屋应当归夫妻共同所有。

    第二种意见：该拆迁安置房系雷某个人财产。因为该安置房系拆迁雷某婚前所有的房屋后转化而来，故该房屋系雷某婚前财产所演变，性质上仍属于雷某个人财产。

    第三种意见：该拆迁安置房包含“物”与“人”双重因素，系由雷某个人财产与夫妻共同财产组成，双方均应分得适当份额。

  法律分析：该拆迁安置房系雷某婚前所有的房屋被拆迁后，利用开发商的拆迁补偿款，以安置优惠价购买而来，因此该安置房包含了补偿款与优惠价两层因素。

    首先分析补偿款性质。补偿款是拆迁人给予原房屋所有人因房产被拆的补偿，主要包括原房屋评估总价值、装饰补偿金、搬迁补助费、搬迁奖励金等，故该补偿款是由被拆迁房屋转化而来。根据物权效力的延伸理论，婚前财产并不因财产形态的变化而改变其性质，因此雷某婚前所有的房屋被拆迁后所得的补偿款仍属于雷某个人财产。第一种意见不可取。

    再来分析优惠价性质。目前，我国农村宅基地上的房屋被拆迁后，一般都采取补偿款与优惠价安置相结合的办法，即一方面根据被拆迁人原有房屋的具体价值给付相应补偿款，另一方面根据原房屋居住人口数确定被拆迁人所能够以优惠价计算的安置房面积。可见补偿款是对物的补偿，而优惠价则是对人的安置。开发商允许被拆迁人根据人口数以优惠价购买安置房，实际是一种变相的对人的补偿。由于这种补偿发生在雷某与田某婚姻关系存续期间，即按照雷某婚后所计算的人口确定，故田某也作为居住人口之一属于被安置对象，该安置房也包含了田某“人”的因素，因此，该安置房并不完全属于雷某个人财产，第二种意见也不可取。

    由于该拆迁安置房系因拆迁雷某婚前房屋后，通过对物的补偿和对人的安置两种方式转化而来，因此该安置房的价值应由两部分组成：一是对物的补偿，形式为拆迁补偿款126707.06元；二是对人的安置，形式为安置优惠价，即购房者可以比市场价购买少交的那部分房款。

    本案中，拆迁安置房的面积为127，总价为164032.2元。根据新民村拆迁安置方案，雷某与田某均能以1250元/每平方的优惠价购买60平方的安置房，超出部分按照市场价1820元计算。因此，该安置房价值成分中，126707.06元的房款系房屋拆迁补偿款，属于雷某个人财产；因优惠价购买少交的那部分房款，具体数额为68400元(1820元/每平方×127每平方-1250元/每平方×60×2-1820元/每平方×7每平方)，系对人的安置，应为雷某与田某的夫妻共同财产。对夫妻双方共同财产，因雷某与田某并无特别约定，故原则上应当予以均分，即各占34200元。另外，2009年雷某向开发商补缴的房款37325.14元系夫妻关系存续期间缴的，此款也属于夫妻共同财产，双方各占份额18662.57元。因此，该拆迁安置房中，雷某所占的份额为179569.63元(126707.06元+34200元+18662.57元)，田某所占份额为52862.57元（34200元+18662.57元）。

    考虑到该拆迁安置房于2009年购买，时至今日存在房屋增值问题，故在具体分割该安置房时，应结合该房屋现有价值，依据双方所占份额，按比例即179570.17：52862.57进行分割。

  

  案例二：王某与徐某于2008年11月13日登记结婚，两人均系再婚，婚后未共同生育子女。双方再婚前均已生育子女。婚后夫妻感情尚好，家中经济由徐某掌管。2012年下半年以后，双方开始为子女问题发生争执，此后矛盾日趋激烈。2013年6月以后，双方在经济上完全分开。

  2008年5月29日，赠与人徐章栋与受赠人徐某（父女关系）签订赠与合同，徐章栋将坐落于XX市XX路244号（建筑面积63.25平方米、占地面积63.25平方米）平房一栋附条件赠与徐某。2008年5月30日，湖北省XX市公证处出具（2008）鄂江汉证字第XXX号公证书，对上述赠与合同进行了公证。2008年6月，徐某取得XX市XX路46号房屋的所有权证及土地使用证。2011年3月2日，徐某与武汉BBB拆迁安置有限公司签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》，徐某实际获取拆迁款2099972元。

  徐某于2008年6月取得房屋所有权证及土地使用证的位于XX市XX路46号（建筑面积63平方米）的房屋，系徐某的婚前个人财产。王某主张该房屋在婚后进行了改扩建，改扩建后的房屋属于夫妻共同财产，改扩建后房屋拆迁，拆迁款属于夫妻共同财产，但王某对该房屋改扩建情况未提交证据予以证实，对该房屋拆迁款亦不要求分割，故本案对此不予处理。

  一审判后，上诉人王某不服，提起上诉，请求改判确认拆迁款2550871元为夫妻共同财产并分割。事实与理由是XX市XX路46号房屋虽系徐某婚前财产，但仅为建筑面积63平方米的平房。双方婚后共同出资进行了改扩建，建筑面积增加到196平方米，实际拆迁款为2550871元，该拆迁款应作为夫妻共同财产予以分割。

  二审法院审理后认为，王某提出分割XX市XX路46号房屋拆迁款的问题。因该房屋系徐某婚前房产，在婚后虽有改扩建，但一审中王某均未主张分割该拆迁款，故一审法院未予处理并无不当。二审中，王某主张分割该拆迁款，法院亦不予处理。