怎么认定商品房预售合同的效力

怎么认定商品房预售合同的效力房地产开发商取得了预售资格后，可以将尚未修建好的期房进行出售，此时签订的是一份商品房预售合同。那么您知道这个商品房预售合同的效力是怎样的吗？我们将在下文中为您做详细解答。
1、未取得商品房预售许可证的，预售合同无效。但是起诉或申请仲裁前已取的，有效。
根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，预售许可证是商品房预售合同签订的法定前提条件，没有取得预售许可证签订商品房预售合同，违反法律的强制性规定，合同无效。但是，开发商符合条件可以取得预售许可证，只是在签订合同时预售许可证未获得，在仲裁或者起诉前，获得预售许可证的，为保证交易的稳定性以及尊重合同当事人签订合同时的意思表示，预售合同应当认定有效。
2、房地产开发企业就商品房规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，即使是销售广告和宣传资料中的内容，未在合同中体现，也应视为合同中的一部分，对双方当事人具有合同效力。
3、未订立合同前的定金,因一方当事人原因未订立合同的,按定金规则处理。如果是不可归责于双方的原因造成合同不能签定，返还定金。
商品房预售过程中，出卖人往往在签订合同之前要求买受人交纳一定数额的定金，以确定买受人确实将购买房屋，并由出卖人将为其预留选中的房屋。这时，尽管预售商品房合同尚未签订，但是，定金手续已经办理，此时，定金条款有效，应当按照定金规则处理，即买受人违约不签订购房合同的，出卖人不返还定金，出卖人不信守合同，将房屋卖给他人的，买受人有权请求双倍返还定金。如果不属于出卖人或者买受人的原因造成购房合同不能签订的，例如，政府将出卖人开发的房屋整体收购用作公共事业的，那么，这时，出卖人应当返还收取购买者的定金。
4、商品房预购协议符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，认定该协议为有效的房屋买卖合同。
5、未办理备案登记，合同不因此无效。但当事人约定备案登记为生效条件的，从其约定。
商品房预售合同办理备案登记手续，其目的在于防止出卖人一房几卖。法律设定商品房预售登记制度并未作为合同生效要件。因此，一方以商品房预售合同未经登记备案主张合同无效的，仲裁庭和法庭均不予支持。但是，合同双方当事人可以约定合同生效要件，如果当事人在合同中约定备案登记为合同生效条件的，从其约定。合同约定了办理备案登记手续为合同生效要件，但是，合同生效前，买受人已经交付购房款，出卖人接受购房款;或者出卖人交付房屋，买受人接受房屋已经入住的，根据《合同法》的规定，尽管合同的生效条件尚未达到，但是，双方以其行为履行了合同主要义务的，视为双方对合同条款的变更，该预售合同有效。
6、出卖人与第三人恶意串通，另行订立买卖合同，即使房屋已交付第三人使用，该合同也无效。
根据《合同法》规定，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。因此，出卖人与第三人恶意串通，另行签订房屋买卖合同，即便房屋已经交付第三人使用，由于该合同侵害了原买受人的合法权益，该合同依然无效。应当返还房屋。应当注意的是，必须是出卖人和第三人的恶意串通，如果第三人属于善意取得，则不适用本规则。
7、由于出卖人未告知买受人将房屋低押给第三人或者合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，致使合同目的已无法实现的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。出卖人未告知买受人房屋抵押事实，系欺诈行为;卖房后，又将同一房屋卖给第三人，不能履行合同主要义务—交房。这两种情况均符合《合同法》规定的解除合同的法定条件，因此，买受人有权请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任。为了对出卖人给予足够的惩罚，最高法院司法解释规定，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。
我们就为您整理到此。期房与现房相比，虽然价格比较便宜，但是购房者需要承担的法律风险也是比较多，因此购房者一定要慎重选择是否购买期房。要是你对此还有疑问的话，可以直接来电咨询我们的在线律师。

·近年来，上海市新房价格居高不小，很多住房刚性需求者纷纷购买价
近年来，上海市新房价格居高不小，很多住房刚性需求者纷纷购买价格较低的二手房。和购买新房相对，购买二手房的注意事项较多，涉及到的税费也比较多。买卖二手房涉及到签署合同、房屋过户等手续。那么，上海买二手房流程是怎样的?下面我们通过本文了解下。一、上海买二手房流程是怎样的? 1、...

·在城市当中拥有自己的一套房子，是不少年轻人一直奋斗的目标，当
在城市当中拥有自己的一套房子，是不少年轻人一直奋斗的目标，当然有些人的话想要在房地产方面进行投资，这样就会去考虑购买二套房，但是现在国家为了控制房价，所以不少城市都出了关于二套房的买房的政策，下面给您说一说佛山市二套房政策买房条件是怎样的? 一、买房条件据2017年买房首付新政...

·离婚农村房子如何分割,怎样分配农村房屋？
农村房屋是指在农村集体土地上所建造的房屋。在农村，房屋是离婚时分割财产的重点。但农村房屋与城镇房屋的分割又有所不同，那到底离婚农村房子如何分割呢?请跟随我们一起在下文中进行了解。?????? 一、离婚农村房子如何分割1、对夫妻一方婚前建起的房屋，结婚后夫妻双方共同居住使用的，如果...

·婚后按揭买了房离婚怎么分财产？
婚后按揭买了房离婚怎么分财产?婚后按揭买了房离婚分财产按照夫妻共同财产平均分割。婚后一方以夫妻共同财产购房，共同还贷。不管房产证登记在哪方名下，该房产理应属于夫妻共同财产。离婚房产分割时，按照夫妻共同财产进行分割。双方结婚后共同贷款购买的房产属于夫妻共同财产，离婚时由双方协议处理...

·北京大兴回迁房商品房有什么区别
北京大兴回迁房商品房有什么区别关于房屋买卖而引发的各种各样的纠纷，其实近年来我国法院也处理了不少。尤其对于我国普通公民来说，购买房子是付出了非常多的心血的，因此，在购房的时候，对于房屋的产权性质问题一定要搞清楚，否则自己的合法利益将会遭受到巨大的损失。下面我们为您介绍的是，北京...

·单位集资房离婚时是怎么处理的
单位集资合作建房在我国可以说也是属于历史的产物，虽然现在已经很少有单位集资房了，但目前尚在使用的单位集资房还是很多的。现实中，有的夫妻一直在单位集资房里面居住，而在离婚时就想要对这样的房产进行分割。那单位集资房离婚时一般是怎么处理的呢?我们一起通过下文进行了解吧。一、什么是单位...

·一、自住商品房的申请材料要有哪些？
一、自住商品房的申请材料要有哪些？申请购房家庭应按照《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》(京建发[2011]65号)要求，提交有关材料进行购房资格核验：本市户籍居民家庭提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》。非...

·继承父母遗产房过户费怎么算
继承父母遗产房过户费怎么算?1、房地产价值评估费用，评估费不是法律统一规定的。2、房地产过户工本费，大概是100左右。二、房管局继承过户流程是什么?1、房屋评估：首先必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析...

·房子赠与合同书应该怎么书写？有书写格式吗
房子赠与合同书应该怎么书写？有书写格式吗？一、房屋赠与合同书的书写规则赠与合同的内容由双方当事人约定。根据《合同法》有关规定，并结合实践，赠与合同一般包括下列内容： (1)赠与双方当事人的名称或姓名、地址。 (2)赠与财产的名称、种类等。如果一次赠与的财产是多种的，双...

·夫妻离婚后房产分割协议反悔怎么办
一、夫妻离婚后,房产分割协议反悔怎么办离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民...

·农村离婚房屋如何分割？
每对夫妻在结婚之初都不会想到过日后会离婚，但一旦双方决定离婚，财产如何分配又成为双方都十分关注的问题。对于现金等财产的分配较为简单，而房产的分配则显得相对麻烦一些，特别是农村地区的房产，因为不能像商品房一样可以买卖估价使得分配更为困难。那农村离婚房屋如何分割呢?我们一起来了解一...