借名购房的法律关系

 根据《城市房地产管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”之规定，及《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，一般认为，不动产产权实行登记制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。因此，判断房屋产权归属应以产权证为准，房屋产权登记在名义产权人名下，则实际出资人对房产不享有物权权利。

讼争房屋的所有权归名义产权人所有，实际出资人与名义产权人之间仅存在合同债权。那么，实际出资人可以基于该合同债权，根据《合同法》第404条规定要求名义产权人将房屋转交并办理过户吗？

对此应区分情况不同对待。第一，如果双方之间的合同关系不存在《合同法》第52条规定的导致合同无效的情形，则实际出资人可以要求名义产权人履行转交财产的合同义务，名义产权人必须予以履行，否则将承担违约责任。对此违约责任，除非名义产权人已将房屋售予第三人且办理过户，否则实际出资人仍可以诉至人民法院，要求名义产权人继续履行合同义务，并赔偿因延迟履行所造成的损失。

第二，如果存在《合同法》第52条规定的导致合同无效的情形，即有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

因此，实际出资人借用他人名义购买经济适用房，系以“合法形式掩盖非法目的”，其与名义产权人之间的委托合同应确认无效，实际出资人无权取得房屋，房屋产权应归名义产权人所有。因购买房屋过程中，所有购房款均由实际出资人支付，名义产权人应将购房款返还，并支付利息，否则构成不当得利。

·以房子做抵押借条怎么打
      借条应包括出借人、借款人、借款金额、借款时间等主要内容。规范的借条内容如下：1、写清借款人和贷款人的法定全名。2、写清借款时间期限，包括借款的起止年月日和明确的借款期限。3、写清借款的利息，应有明确的年利率或月利率，最终应支付的借款利息总额。4、应写清借款本息偿还的年月日时间及付...

·离婚房子过户要好久时间办完？
      夫妻双方决定离婚结束婚姻关系时，要就夫妻共同财产如何分割进行协商，尤其是房产作为家庭财产中的重要组成，如果协商不成就只能通过起诉由法院判决，不论是法院判决还是夫妻协商的方式，当夫妻共同房产最终归属确定后，就需要办理相应的过户手续了，那么，离婚房子过户要好久时间办完? 一、房产过户...

·安置房是在拆迁的时候才会发放给我国普通公民的房子，因此安置房
      安置房是在拆迁的时候才会发放给我国普通公民的房子，因此安置房的产权性质比较特殊.所以各个开发商在修建安置房的时候，必须要经过我国有关部门的严格审核以后才可以修建。所以，安置房在建设过程当中涉及到一些手续的报备问题。下面我们就为您介绍一下，安置房建设手续都包括哪些? 一、安置房建...

·小产权房能贷款吗,是否可以贷款
      那些修建在农村集体土地上的房产，我们就称之为小产权房，这类房产是无法获得国家颁发的房产证的，因此在进行转让的时候会存在很大的风险。那小产权房能贷款吗？不少人都咨询过我们，下面就请跟随我们一起在下文中进行了解吧。 一.小产权房能贷款吗 2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发...

·近年来，越来越多的租房一族在租房时，首先考虑的问题是安全保障
      近年来，越来越多的租房一族在租房时，首先考虑的问题是安全保障问题，安全保障是人们生活、工作、学习的前提条件。那么，实践中房屋租赁怎样才有安全保障呢？详细内容请跟随我们一起在下文中了解。 一、房屋租赁怎样才有安全保障 相信只要做到以下几点，在房屋租赁的时候，就会有安全保障： 1...

·在我们的生活中，每个人都离不开衣食住行，尤其是近几年随着房价
      在我们的生活中，每个人都离不开衣食住行，尤其是近几年随着房价的不断飙升，住房问题受到了广泛的关注。与此同时，很多人看到了小产权房的优惠，购买了小产权房，但是在给房子更名时遇到了问题。下面我们就来一起了解一下购买小产权房如何更名这个问题，希望帮助到您。 一、小产权房 小产权房是...

·房产增值部分属于夫妻共同财产吗
      ?一、房产增值部分属于夫妻共同财产吗1、夫妻一方在婚前支付全部房款，将房屋产权登记在一方名下，并在婚前已经取得房屋产权证。该房产属于《婚姻法》第十八条规定的“夫妻一方的”，由房屋产权证上登记的一方享有房屋的产权。那么该房产在婚后增值的部分，若是因为市场行情而自然增值，就应当属于“...

·婚前买房属于共同财产吗？
      现在很多小两口在打算结婚之前都会先购买房子，但毕竟现在房子可以说是人的第一财产，所以在房子的所有权上面都比较注意，担心将来万一分开了纠缠不清，那新婚姻法规定中婚前买房属于共同财产吗?我们将在下文中为您做详细解答。一、婚前贷款买房属于夫妻共同财产吗?夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，...

·期房买卖合同怎么签订
      在现代社会中，购房者选择购买期房、签订期房合同是有优势的，比如：由于订的是未竣工的房屋，销售工作刚刚开始，开发项目的所有房型都有，朝向好的户型也在其中，购房者有了比较大的选择余地。那么，期房买卖合同怎么签订呢？我们一起在下文中进行了解。 一、期房买卖合同怎么签订 1、合同应...

·2023年夫妻离婚房子留给小孩是否合法？
      男女离婚之后就没有任何法律关系了，但是作为孩子的父母，夫妻在离婚的时候可能会在离婚协议上写到关于孩子的问题，就比如房子不分割而是将房子留给小孩。但是，夫妻离婚房子留给小孩是否合法呢?夫妻又是否可以反悔呢? 一、夫妻离婚房子留给小孩是否合法? 1、首先，离婚协议中把房子过户给...

·一、房子没网签能一房多卖吗?
      一、房子没网签能一房多卖吗?不可以一房多卖，一房多卖主要会产生以下法律后果：1、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有...