违约金约定的过高或过低，怎么处理？

    《中华人民共和国合同法》第114条第2款：当事人约定的违约金数额低于或过分高于实际损失的，经当事人请求，人民法院或仲裁机构可予以增加或适当减少。


    　　根据这条法律规定，我们可以看出违约金并非一成不变的。可是判断过高或过低的标准在哪儿呢？


    　　合同中，约定违约金实际上是对一方违约后可能给对方带来损失的预先估算，所以，约定违约金可能低于或高于一方实际损失。约定的违约金可以分为补偿性违约金和惩罚性违约金，补偿性违约金支付数额应当以非违约方实际损失为限；惩罚性违约金就不在此说明。


    　　所以，过高或者过低关键取决于非违约方受到的实际损失。显然，只要违约金不足以弥补守约方的损失，守约方就可以要求法院予以调整；但是，若违约金略微高于实际损失，则不需调整，只有在过分高于实际损失时，才可以调整。过低也是一样处理。同时，非违约方必须举证证明实际损失的发生以及实际损失的大小，否则，承担举证不能的后果。


    　　在商品房买卖合同中关于违约金过高过低有着这样的规定，可以作为其他合同的参照。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用哦法律若干问题的解释》第十六条进一步明确，当事人对过高或过低的违约金可以请求法院或仲裁机构进行调整，以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

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      构成明示先期违约，必须具备下列条件：

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      《合同法》实施以后成立的合同民生的纠纷起诉到人民法院的，适用《合同法》规定；《合同法》实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用《合同法》的有关规定。
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      实践中，小区物业出现有以下情形的，业主可以拒交物业费： 　　1、公共设施维修养护、公共卫生存在瑕疵； 　　2、建筑质量存在问题，物业公司未尽维修义务； 　　3、行使管理责任不到位； 　　4、未履行安全保障义务； 　　5、物业公司未公布账目，侵害了小区...

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