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签订购房合同注意点
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签订购房合同注意点

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      一、细看土地使用权转让合同

  
    土地使用权转让合同载明了土地用途、使用年限等,是一份十分重要的房产资料,所以购房前要仔细查看土地使用权转让合同,并将合同复印后作为房地产买卖合同的一个附件。

  
    在查看土地使用合同时要注意:

  
    1、要审查土地的转让用途,看其载明的土地用途是不是符合房屋建设条件。一般房屋建设用地用途为商住用地,工业用地、城市基础设施用地等用途的土地一般不宜修建住宅;

  
    2、审查土地的使用年限。由于土地转让在先,楼盘修建在后,所以查明土地使用权的转让期限,对于了解自己所购房产的实际使用年限具有十分重要的意义。同时,土地转让后长时间没有修建销售的楼盘有可能是烂尾楼,如发现这种情况,应认真查明原因,防止买到烂尾楼;

  
    3、审查土地规划情况。在购楼时,土地使用合同上一般附有该幅土地的规划、土地使用要求、主体建筑物的性质、建筑覆盖率、建筑容积率、建筑层数、绿化比率、建筑间距等重要情况,这样就对所购房产的基本情况有了大致的了解,对于防止开发商擅自变更规划或作虚假的宣传陈述都可有据可查,发生纠纷后便于依法维护自己的权益。

  
    4、审查土地的受让人。土地受让人与该房产的出售人是不是一致,如果不一致要查明原因。

  
    5、审查土地使用权出让金是否交清,如果没有交清土地使用转让金则会对今后土地的使用带来纠纷或障碍。

  
    二、警惕认购书上的定金和订金

  
    在商品房交易过程中,在正式签订商品房买卖合同前,开发商会要求购房者与其签订认购书并要求购房者向其缴纳一定数额的金钱,作为订购房屋的依据。这种金钱在认购书中有的被称为“订金”,还有的被称为“定金”。

  
    订金是人们对预付款的习惯称谓,是指在签订商品房买卖合同前,在诚信基础上由购房者向开发商先行给付的商品房购房总价款中一部分款项,属于先予履行债务的行为。

  
    而交付“定金”是实施的担保行为,即交付定金的一方不履行约定的债务时,无权要求返还定金。

  
    而“订金”既然是预付款,一方违约时,双方有约定的按照约定执行;如果无约定,经营者违约时,应无条件退款,在购房者与开发商不能签订正式的《商品房预售合同》的情况下,购房者所交纳的“订金”是可以返还的。但是当实际支付了“订金”之后,买方收到的收款收据上注明的很可能是“定金”二字。

  
    三、小心购买合同中的附表

  
    作为买方应当认真阅读买卖合同的正文及附表的内容。对交易产生矛盾的附表,买方应注意如下问题:

  
    1、买卖合同正文部分已约定的权利义务,卖方是否在附表四内进行了变更。例如:变更了房地产的交付条件。买卖合同正文约定的交付条件是“交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明”(一般系指建设主管部门的“收文回执”);附表四变更为“建设工程通过竣工验收,取得消防、燃气、电梯验收合格的相关证明文件”。由于房地产的竣工验收是由建设单位自行组织验收,而建设工程竣工验收实行备案制度,因此,未取得建设部门核发的《收文回执》的房地产是不能交付使用的。所以上述的变更是降低了房地产交付使用的门槛。

  
    2、卖方在附表四中将法律法规规定为买方所有的权利约定为卖方所有,卖方即可以买方自愿放弃法定权利方式而取得权利。例如,在附表四中将法定属买方所有的屋顶、架空层、外墙面、广告收益等权益约定为归卖方所有。

  
    3、卖方将买卖合同正文没有约定、法律法规也没有具体规定权属的房地产及其附属物以格式条款的方式约定归卖方所有,且决不容进行协商重新约定。例如,地下停车场等。

商品房超过保修期,是否免除开发商质量担保责任
    购房户提起诉讼的时间已超过房屋保修期;但是,房屋保修期的功能和作用,在于可以在保修期内免除购房户证明房屋质量问题系开发商方面的原因所致的举证责任,但并不能免除开发商在合理期限内保证房屋质量的合同义务。经过专业机构鉴定,结论为房屋确实存在质量问题。对此,开发商不能举证证明该质量问题...

购房合同中交付的规定
    交付,是指房地产开发商按合同的约定将购房人购买的房屋交给购房人,房地产开发商交付房屋应符合下列规定:

    一、购房合同约定的交房日期;

    二、所交付的房屋符合...

签订购房合同注意点
      一、细看土地使用权转让合同
    土地使用权转让合同载明了土地用途、使用年限等,是一份十分重要的房产资料,所以购房前要仔细查看土地使用权转让合同,并将合同复印后作为房地产买卖合同的一个附件。
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买卖合同中出卖人的义务
    买卖合同成立,出卖人应按合同的约定移交标的物所有权,出卖人应履行以下义务:

    一、交付标的物并转移标的物的所有权,买卖双方经协商约定达成一致,在买受人交付了价款后,出卖人应当将标的物的所有权转移至买受人,使买受人不仅实...

签订房屋买卖合同应注意的问题
    订立房地产买卖合同,转让人和受让人应当使用市房地局制定的2000年版合同示范本,受让人在签订合同之前应注意以下问题:

    一、开发商销售的商品房是否符合下列条件:

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买卖合同中未约定付款期限时,诉讼时效起算点的认定
    买卖合同纠纷中,在单纯逾期支付合同款的情况下,如没有明确约定的付款时间,且双方当事人事后不能就付款时间重新达成协议,则债权人有权随时向债务人主张欠款,诉讼时效从债权人向债务人进行催要时开始计算。...

任意拍卖的原则
    任意拍卖是依照民法的规定,把物品在公开场合下以公开竞价的方式出卖,卖给最高出价人的一种买卖活动,任意拍卖的目的是换价,即把物品换成货币,不一定与债务有关系。任意拍卖的原则:
    (一)禁止违法拍卖
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买房送的绿地的归属
    根据《中华人民共和国民法典》第274条明确规定:建筑区划内的绿地,属业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 可见,小区绿地属建筑区划内的公共部分,原则上由业主共有,单个业主一般不能通过协议方式享有绿地的专有权。但也存在例外情形,即“明示属于个人”,“明示”必须符...

买卖合同之交付标的物的质量标准
        出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的,交付的标的物应当符合该说明的质量要求。当事人对标的物的质量标准没有约定或约定不明确的,可以补充协议;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定;仍不能...

买卖合同中对标的物的质量要求
    质量要求,是指出卖人出卖的物品经双方约定,必须要达到的技术等级,如国际认证标准、国家标准、部门标准、行业标准等要求,或者符合产品质量法规定的其他标准,出卖人出卖的物品达不到合同约定的质量要求,应视为违约行为,应承担违约责任。

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