Ͼ承租土地使用权的评估方法是怎样的?ʦ绰13951899110
承租土地使用权的评估方法是怎样的?
λãҳ  »  
 

承租土地使用权的评估方法是怎样的?

www.nj48.com Ͼͬʦ

    承租土地使用权的评估方法是怎样的?
  
  在我们的现实生活中,很多人需要进行承租土地评估,承租土地评估也是十分必要的。但是纯粹土地的出租行为是比较少见的,所以市场租金的确定是使用收益法评估租赁土地的一个难点。那么承租土地使用权评估方法是怎样的?请看下文。
  
  一、承租土地使用权的评估方法是怎样的?
  
  对于承租土地使用权的评估,《城镇土地估价规程》做出了以下规定: “9.1 承租土地使用权 承租土地使用权是国家将国有土地出租给使用者使用而设定的。承租土地使用权可以转租、抵押和转让。
  
  承租土地使用权价格等于承租土地使用权合同租金与市场租金的差值在租期内的资本化。估价方法可采用市场比较法和收益还原法。 9.1.1 市场比较法 选择相邻地区的类似承租土地使用权实例,进行情况修正和期日修正,经区域因素和个别因素比较后决定其价格。在情况修正中应特别注意与政府签订的契约的内容、特别规定、经过时间和剩余期限等对承租土地使用权价格的影响。 9.1.2 收益还原法
  
  (1)承租土地使用权价格计算公式: V=(a, /r)[1-1/(1+r)n ] 式中:
  
  V:承租土地使用权价格
  
  a,:盈余租金
  
  r:承租土地使用权还原利率
  
  n:收益年期
  
  (2)纯收益计算
  
  承租土地使用权的纯收益即盈余租金,由市场租金与合同租金的差额决定。
  
  (3)还原利率确定
  
  承租土地使用权的投资风险比出让土地使用权大,收益不确定性高,因此,在运用收益还原法评估时,承租土地使用权还原利率一般比出让土地使用权还原利率高1个百分点左右。” 根据《城镇土地估价规程》上述引用内容,我们可以清楚的知道承租土地使用权价格可采用市场比较法和收益还原法评估,但是在实际应用中,租赁土地的交易实例较少,而且租赁契约的内容、特别规定、经过时间和剩余期限等内容也不易获得,所以想要使用市场比较法是比较困难的,而盈余租金、还原利率和收益年期相对较易确定,所以承租土地使用权的评估,我们要着手于收益还原法。 还是从实际评估的角度来看,收益年期和还原利率作为基础数据,确定过程较简单,剩下的就是盈余租金的确定。盈余租金由市场租金与合同租金的差额决定,其中合同租金即为租赁合同中规定的租金,市场租金则需要我们根据市场状况来确定。由于现实中纯粹土地的出租行为比较少见,所以市场租金的确定是使用收益法评估租赁土地的一个难点,也是最关键的一点。
  
  在求取市场租金比较困难的情况下,我们可以换一种思维。承租土地使用权之所以具有价值,是因为盈余租金的存在。如果盈余租金为零亦或是负值,那么就无所谓承租土地使用权价值了。此处可以借鉴《房地产估价理论与方法》一书对承租人权益价值的规定,根据此书,对于有租约限制的房地产而言,其承租人权益价值与出租人权益价值之和即为无租约限制的房地产市场价值,其中承租人权益价值是租赁期内盈余租金的现值,出租人权益价值是租赁期内合同租金的现值与租赁期外市场租金的现值之和。用公式表述如下:
  
  无租约限制下的房地产市场价值=承租人权益价值+出租人权益价值 =盈余租金现值+(租赁期内合同租金现值+租赁期外市场租金现值)
  
  很明显,承租土地使用权是一种承租人权益价值,出让土地使用权价值可以看作是无租约限制下的土地市场价值,假定出让土地使用年期等于租赁土地租赁期,则租赁期内合同租金的现值即为出租人权益价值,由此我们可以得出:
  
  相同使用年期下的出让土地使用权价值=承租土地使用权价值+合同租金的现值
  
  于是,有:
  
  承租土地使用权价值=相同使用年期下的出让土地使用权价值-合同租金的现值
  
  仔细研究不难发现,只要出让土地使用权价值使用收益法测算,上述算式与收益法计算公式就是相同的,我们从收益法的计算公式着手也可以推算出上述算式,过程如下:
  
  假设合同租金为Ah,市场租金为As,盈余租金为a,则有a=As-Ah 于是 V=(a, /r)[1-1/(1+r)n ]
  
  =[(As-Ah), /r] [1-1/(1+r)n]
  
  =(As,/r)[1-1/(1+r)n]- (Ah,/r)[1-1/(1+r)n]
  
  不难发现(As,/r)[1-1/(1+r)n]是使用年期为n年的出让土地使用权价值的收益法计算公式,我们也可以采用市场比较法、成本法等其他合适方法测算出让土地使用权价值,从而求出承租土地使用权价值。
  
  因此承租土地使用权的评估十分必要。而承租土地使用权的评估方法是有具体规定的,具体的计算公式有点儿复杂,但是还是有规律可循的。承租土地使用权是具有价值的。
  
  

用人单位在怀孕期间能辞退员工吗
    用人单位在怀孕期间能辞退员工吗公司不能辞退怀孕的员工,根据《劳动合同法》第四十二条劳动者有下列情形之一的,用人单位不得依照本法第四十条、第四十一条的规定解除劳动合同:(一)从事接触职业病危害作业的劳动者未进行离岗前职业健康检查,或者疑似职业病病人在诊断或者医学观察期间的;(二)在...

企业有什么债务风险
    企业有什么债务风险 一、企业有什么债务风险 企业的债务风险是指企业作为债权人在法律保护范围内面临的债款损失风险,企业的债务风险有哪些或者来自于哪些方面呢?从风险来自于企业自身还是企业外部环境可以分为以下两种: (一) 企业外部环境引起的债务风险,主要有以下几方面: 1.行业...

职务侵占罪立案标准如何规定的
    根据《刑法》相关司法解释,当职务侵占数额达到“数额较大”即六万元以上的,那么就可以达到职务侵占的立案标准。通常情况下,职务侵占数额达到“数额较大”即六万元以上一百万元以下的,将面临处五年以下有期徒刑或者拘役。对于职务侵占数额达到“数额巨大”即一百万以上的,将面临处五年以上有期徒刑...

一、房东违约重新找店面房东应该怎么赔?
    一、房东违约重新找店面房东应该怎么赔?商铺租赁合同未到期,房东违约的,承租方可以根据自己的实际情况来确定如何处理:1、可以要求房东继续履行合同,即在租赁合同中约定的租赁期内继续承租。2、可以要求房东按租赁合同的约定来承担违约责任。3、如果合同中没有约定违约责任,或造成的损失大于房...

其实和公司解除劳动关系的这种做法有些职工自己也会
    其实和公司解除劳动关系的这种做法有些职工自己也会觉得非常的不好意思,如果是我们想要辞职的话肯定是需要自己主动的跟公司提出申请的,而且一般辞职当然是建立在跟公司要进行协商的基础上的。因此有些职工自己就特别的关心,申请协议解除劳动合同怎么写辞职书? 申请协议解除劳动合同怎么写辞职书...

债权债务协议书范本应该怎么写?
    债权债务协议书范本应该怎么写? 债权债务关系,就是欠钱和被欠钱的关系,所有涉及到金钱的东西,行为人总是特别的在意小心,所以人们也都会通过订立协议或者合同的方式来确定双方的债权债务关系以及确定双方的权利义务关系。那么债权债务协议书范本应该如何书写呢? 一、双方协议书债权债务 ...

个人如果想要经营一家商铺,就要租赁门面。为了保障出租人和承租
    个人如果想要经营一家商铺,就要租赁门面。为了保障出租人和承租人的合法权益,双方往往会签订一份门面租赁合同,合同中会对双方的权利和义务作出说明。那么,门面租赁合同法律法规有哪些?我们即将在下文整理相关内容为您进行说明,希望可以帮助到您。 一、门面租赁合同法律法规有哪些? 1、在...

竣工工程质量合格证明书格式要求是什么?
    竣工工程质量合格证明书格式要求是什么 买房子对于我们每一个家庭来说都是一个非常重大的事情,随便一个房屋我们都可能要住上几十年之久,房屋的质量问题将关系着住户的生命财产安全。每一套房子在竣工之后,都必须要出具竣工工程质量合格证明书,那么竣工工程质量合格证明书格式要求是什么呢?我们来...

非因工负伤解除劳动合同怎么补偿
    非因工负伤解除劳动合同怎么补偿 员工还在医疗期内的不能解除劳动合同。医疗期满如果员工不能从事工作的,单位可以解除,按规定提前一个月通知或支付1个月的代通知金,另按员工工作年限支付经济补偿金。如果单位想提前解除劳动合同,需要与员工协商一致并按法定支付经济补偿金。如果单位单方面解除...

抚养遗赠协议诉讼时效规定是什么?
    抚养遗赠协议诉讼时效规定是什么?抚养遗赠协议诉讼时效规定是三年时间。遗赠扶养协议的效力如下。1、遗赠扶养协议的法律效力高于法定继承和遗嘱继承。我国《继承法》第五条规定:“继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的,按照协议办理。”在财产继承...

ͬʦ
  • ϾͬʦϾͬʦ
  • ϾͬʦϾͬʦ
  • ϾͬʦϾͬʦ
  • ϾͬʦϾͬʦ
ɨһɨ΢
ר
  • Ͼͬʦ
    Copyright © 1995-2015
    绰025-8411011013951899110
    ַϾкŴ1ź³11¥G