南京中方以土地使用权出资有哪些规定?律师电话13951899110
中方以土地使用权出资有哪些规定?
您的位置:首页  »  
 

中方以土地使用权出资有哪些规定?

www.nj48.com 南京合同律师

    中方以土地使用权出资有哪些规定?
  
  每个公司在成立之初都拥有初始资本,这些是投资人或合伙人在商议之后作出的决定,股东可以货币、实物、资产、劳务等出资,还有一些特殊的无形资产,而土地使用权也可以作价出资。随着国际贸易合作的深入,以及中国巨大的消费市场催生了中外合资企业。那么中方以土地使用权出资有哪些规定呢?下面请听我们详细介绍。
  
  《公司法》规定股东可以土地使用权作价出资。国有企业所有的土地使用权是其最具有价值的资产,并其在股份制改造和组建公司时最重要的出资标的。在中外合资企业中,中方通常以土地使用权出资,外方以资金出资的方式,设立中外合资企业。由于土地使用权在我国规定的复杂性,因此在以土地使用权出资的公司实务和司法实践中,需要注意以下事项:
  
  一、出资条件:
  
  1、以土地的使用权出资而不是土地的所有权。众所周知,在我国只有国家和集体才能作为土地所有权的主体,所有的企业只能享有土地的使用权,因此,出资的标的是使用权。
  
  2、以土地使用权出资必须是国有土地使用权并且属于有偿出让。依据我国现行法律、法规规定,土地使用权能够作为财产权进行转让的,只能是国有土地使用权。集体土地使用权如果要用于出资标的,必须先通过“招拍挂”的方式变为国有土地。对于通过划拨取得的国有土地使用权如果作价出资,必须先向国家补交土地出让金。《公司法》解释三第八条规定:出资人以划拨土地使用权出资公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的,人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续;逾期未办理的,人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。因此,以划拨土地使用权出资存在被认定未全面履行出资义务的风险。
  
  3、以没有设定权利负担的土地使用权出资。土地使用权必须是干净的,没有设定抵押权之类的权利负担,否则就可能被其他权利人追索而使其财产价值减少甚至完全失去投资价值。这种存在权利瑕疵的土地使用权会使投资者或者股东的出资变的不实,违反公司法的资本确定原则,在内部损害其他投资者的利益,在外部则会损害公司债权人的利益。《公司法》解释三第八条规定:出资人以设定权利负担的土地使用权出资,公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的,人民法院应当责令当事人在指定的合理期限内解除权利负担;逾期未解除的,人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。因此,出资人以设定抵押权的土地使用权出资,存在被认定未依法全面履行出资义务的风险。
  
  二、履行方式
  
  1、《公司法》解释三第十条规定第一款:出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资,已经交付公司使用但未办理权属变更手续,公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的,人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续;在前述期间内办理了权属变更手续的,人民法院应当认定其已经履行了出资义务;出资人主张自其实际交付财产财产给公司使用时享有相应股东权利的,人民法院应予支持。
  
  第二款:出资人以前款规定的财产出资,已经办理权属变更手续但未交付给公司使用,公司或者其他股东主张其向公司交付、并在实际交付之前不享有相应股东权利的,人民法院应予支持。
  
  根据该条规定,交付和办理产权登记是土地使用权出资行为不可分割的两个方面,不仅要将土地实际交付给公司使用,而且要将土地使用权过户到公司名下。只有这样公司才能取得完整的、排他的权利,出资人才算完整的履行了自己的出资义务。
  
  实践中存在着交付和登记不同一的现象,而且很普遍。出资人将土地过户给公司但不实际交付将对企业的财产权利造成损害,法律上企业对土地享有使用权但事实上却无法使用,或者是虽然交付但不过户,导致企业对土地的权利状态不完整有可能被追索;
  
  三、税费成本
  
  企业以房地产进行投资的,在计算投资人纳税额的问题上,根据不同税种处理也不同:
  
  1、营业税 《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定:
  
  (1)、以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税;
  
  (2)、对股权转让不征收营业税;
  
  2、土地增值税 《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》第五条规定:
  
  对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的均不适用免征土地增值税的规定。也就是说对于2006年3月2日以后发生的,以土地投资、联营的,如果被投资人和以土地投资的投资人都应当缴纳土地增值税;如果被投资单位是非从事房地产开发或者被投资者将该土地并非用于房地产开发的,仍然暂免征收土地增值税。
  
  3、企业所得税《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定:
  
  企业发生非货币性资产交换以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
  
  土地使用权出资属于非货币性资产交换,因此,以非货币性资产出资超过账面价值的部分应根据以上规定缴纳企业所得税。
  
  4、印花税 以房地产投资实际上是将房地产转让并且进行投资的行为。《公司法》规定以房屋所有权、土地使用权出资的,应当办理权属转移手续,由被投资公司享有所有权。根据印花税规定,财产所有权的转移应当按“产权转移书据”税目征收印花税,其计税价格应当按评估机构评估价为依据。
  
  综上所述,中外合资企业中,通常中方以土地使用权出资,并且对出资条件有严格的限制和规定,在履行方式上也进行了严谨的程序规范。同时由于我国对土地的重视,在税收方面对土地使用权转让也有一定的强制性规定。中外合资企业依托双方的优势劣势,也在努力建立合作共赢的企业。如果还有相关疑问,可以咨询网站的在线律师。
  
  

·最新医疗纠纷鉴定申请书
    最新医疗纠纷鉴定申请书 要想做医疗事故鉴定的,必须要向相关部门提出书面的申请才可以,也就是我们说的要书写一份医疗纠纷鉴定申请书。那么您知道这个医疗纠纷鉴定申请书怎么写的呢?我们整理了相关资料,将在下文中为您解答答。 医疗纠纷鉴定申请书 申请人 : 性别:女 民族:汉 工作...

·建设单位什么时间扣工程质量保证金?
    建设单位什么时间扣工程质量保证金? 建筑工程是需要交纳质量保证金的,建筑工程万一出现质量问题时,由保证金负责进行维修,而工程质量保证金是可以退还的,但要符合法律规定。 依据我国相关法律的规定,建筑工程质量保证金提留的时间由发包人与承包人协商确定,但一般是从工程款支付时开始预留...

·3个月没有签劳动合同能要求赔偿吗?
    3个月没有签劳动合同能要求赔偿吗 现在社会存在这样一种现象,企业不与劳动者签订劳动合同,导致很多劳动纠纷产生。《劳动法》规定不签订劳动合同企业要给予劳动者双倍工资,不过并不是所有劳动者没有签订劳动合同都能得到赔偿。1、签署过空白或者单方劳动合同的情形在实践中,许多劳动者过来咨询说...

·东莞家庭暴力离婚财产律师费怎样收取的
    东莞家庭暴力离婚财产律师费怎样收取的 一、东莞家庭暴力离婚财产律师费怎样收取的 (一)不牵涉财产关系的:800~10000元/件 (二)牵涉财产关系的:每件基础服务费1000~2000元。 争议财产标的额超出1万元的,按下列比例分段累进计量: 争议标的额计费比率 10...

·发行创新创业公司债券条件,发行价格是多少?
    发行创新创业公司债券条件,发行价格是多少? 一、什么是债券? 债券(Bonds / debenture)是一种金融契约,是政府、金融机构、工商企业等直接向社会借债筹措资金时,向投资者发行,同时承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。债券的本质是债的证明书,具有...

·工程质量事故赔偿是怎样规定的
    工程质量事故赔偿是怎样规定的近年来,尽管国家加大了对工程质量的要求和把控,但是在现实生活当中,我们有时候仍能看到,因为工程质量而引发的一系列安全事故。引发工程质量的原因是比较多的,但是不论哪种原因,当工程质量出现了问题的时候,我国对于质量事故赔偿是着明确规定的,那么工程质量事故赔...

·经济仲裁劳动仲裁民事诉讼的区别是什么?
    经济仲裁劳动仲裁民事诉讼的区别是什么? 一、经济仲裁劳动仲裁民事诉讼的区别是什么? (一)仲裁与民事诉讼的区别是什么? 1、启动条件不同,仲裁的前提是当事人双方达成仲裁协议,表明自愿将争议提交仲裁机关。而民事诉讼不需要双方协商,只要一方的起诉符合法定条件,法院就会受理。 ...

·婚前的存款算是夫妻共同财产吗?
    婚前的存款算是夫妻共同财产吗婚前存款不属于夫妻共同财产。根据《民法典》第一千零六十三条规定:有下列情形之一的,为夫妻一方的财产,双方另有约定的除外:1、一方的婚前财产。2、一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用。3、遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产。当事人...

·最新婚姻法离婚财产分配怎么分配?
    最新婚姻法离婚财产分配怎么分配? 最新婚姻法离婚财产分配是怎么规定的?夫妻双方共同的财产又该如何界定和分割呢,我们为您整理出了有关离婚财产分割的相关法律规定,一般情况下,夫妻关系依然存在期间的财产基本上都归于夫妻双方共同财产,但也有例外情况。 一、新婚姻法离婚财产分割的法律...

·现行公司法规定的适用范围都有什么?
    现行公司法规定的适用范围都有什么? 我们国家对于公司是有着相关的法律规定的,那就是公司法。对于公司法我们您可能都会有点陌生,因为对于我们您来说公司才是我们您最了解的。公司法规定的内容其实是非常的多的。那么现行公司法规定的适用范围都有什么呢? 一、适用范围 我国《公司法》中所...

合同律师
  • 南京合同律师南京合同律师
  • 南京合同律师南京合同律师
  • 南京合同律师南京合同律师
  • 南京合同律师南京合同律师
扫一扫加微信
专项服务
  • 南京合同律师网
    Copyright © 1995-2015
    电话:025-84110110,13951899110
    地址:南京市汉中门大街1号汉中新城11楼G座